ماده ۴۸۳ قانون مدنی

نکته ۱- در صورتیکه عیب در بعض از عین مستاجره موجب عدم قابلیت و یا صعوبت انتفاع از آن بعض گردد از قبیل مرطوب بودن بعضی از اطاق‌های خانه مورد اجاره به طوریکه در آن‌ها سکونت نتوان نمود و یا سکونت در آن به بهداشت ساکنین زیان وارد آورد، مستاجر می‌تواند تقلیل نسبی مال الاجاره را بخواهد و یا اجاره را فسخ کند زیرا عدم قابلیت و یا صعوبت انتفاع از بعض مورد اجاره، مانند تلف بعض از آن می‌باشد که مورد حکم ماده ۴۸۳ قانون مدنی است.

نمی توان تلف بعض منافع را در مورد اجاره مانند عیب بعض از مبیع بشمار آورد و تقلیل نسبی مال‌الاجاره را ارش دانست بلکه تلف بعض منافع مانند تلف بعض از مبیع قبل از قبض است که موجب خیار تبعض صفقه می‌باشد.[۱]

نکته ۲- بیان حکم خیار تبعض صفقه در ماده بالا، به تبع بیان حکم تلف عین مستاجره می‌باشد.[۲]

نکته ۳- عقد اجاره در مورد تلف بعض از عین مستاجره به اعتبار تعدد مورد، منحل به عقود متعدده می‌شود و نسبت به قسمت تالف، عقد منفسخ می‌گردد و نسبت به قسمت باقیمانده، مستاجر دارای خیار تبعض صفقه است. یعنی می‌تواند آن را فسخ کند. در این صورت تمامی عقد اجاره منحل می‌شود و اجرت المسمی نسبت به مدت پس از فسخ به مستاجر مسترد می‌گردد و هرگاه آن را نپرداخته ساقط می‌شود. و در صورتیکه مستاجر نخواهد از حق خیار خود استفاده کند و اجاره را فسخ نماید عقد اجاره در بقیه مدت نسبت به قسمت باقی ادامه خواهد داشت.

در این صورت باید مقداری از اجاره که در مقابل قسمت تالف قرار می‌گیرد تعیین شود زیرا در اثر انفساخ قسمتی از عقد، ناچار مقداری از اجرت المسمی به خودی خود به مالک قبل از عقد برمی‌گردد این است که در ماده ۴۸۲ قانون مدنی می‌گوید مستاجر فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره را می‌تواند بنماید.[۳]

نکته ۴- منظور از تلف عین مستاجره در این ماده، تلف آن در اثر حدوث یکی از عوامل طبیعی مانند آتش سوزی و غرق و امثال آن می‌باشد چنانکه حیوانی که مورد اجاره است بمیرد و یا گرگ او را بدرد.[۴]

نکته ۵- انفساخ یا بطلان اجاره به موردی اختصاص دارد که تلف عین در اثر حوادث قهری و طبیعی (مانند زلزله و سیل و آتش سوزی و جنگ) رخ دهد. هرگاه شخص موجر یا دیگری سبب تلف آن شود، اجاره به حال خود باقی است و مستاجر می‌تواند به کسی که تلف کرده است رجوع کند و اجرت المثل بگیرد.