امکان تنصیف سرقفلی در فرض انتقال به غیر بدون مجوز موجر

رأی شعبه دیوان عالی کشور

پیرو گزارش های مورخ ۱۴۰۰/۶/۱۳ و۱۴۰۱/۴/۲۰ و ۱۴۰۱/۸/۱۵ محتویات پرونده محاکماتی دلالت دارد. که: خواهان اقای ا. ه. با وکالت اقای ا. ت. دادخواستی به خواسته تخلیه عین مستاجره به لحاظ انتقال به غیر بدون مجوز ، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ اتمام قرارداد اجاره مورخ ۸۶/۱/۱ تا زمان اجرای حکم تخلیه با جلب نظر کارشناس و مطالبه مطلق خسارات دادرسی به طرفیت خواندگان اقای م. م. و خانم ها ط. م. و ص. ش. ز. و ح. د. تقدیم سازمان *اصفهان نموده است. شعبه *حقوقی پس از رسیدگی طی دادنامه شماره *در مورد خواسته مطالبه اجرت المثل به لحاظ استرداد دعوی قرار رد و در مورد خواسته تخلیه مبادرت به صدور حکم تخلیه شش دانگ در حق خواهان صادر کرده است. رای صادره به شرح دادنامه شماره *۹۴/۹/۲۳ شعبه *تایید شده است. با دادخواهی خواندگان رییس کل محترم سازمان *استان با تهیه گزارش به شرح ذیل ارای صادره را واجد اشکال اعلام داشته است: رای قطعی مذکور بدین جهت که انتقال به غیر با اذن و اجازه مالک سه دانگ از مغازه بوده است.و نظر به اینکه استدلال دادگاه بدوی ، جهت صدور حکم بر تخلیه شش دانگ ، صحیح به نظر نمی رسد و اعمال حق فسخ اجاره خواهان ، منوط به فسخ اجاره شش دانگ مغازه نیست و حقوق مالکین قابل تجزیه بوده و پرداخت حق کسب و پیشه سه دانگ دیگرتوسط محکوم له و دارا شدن مالکیت عین و منافع شش دانگ مغازه به لحاظ تخلف مستاجرین ، علیرغم داشتن اذن و اجازه از مالک سه دانگ ، موجه نمی باشد. و دادگاه بدوی ، در رسیدگی می بایست در صورت احراز انتقال به غیر ، حکم به فسخ نسبت به سه دانگ و تخلیه مشاعی مغازه بمیزان سه دانگ را صادر می نمود ، که در صورت صدور چنین حکمی در زمان اجرای ، حکم مطابق با احکام خلع مشاعی و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی ، اجرای می شد. بنابه مراتب ، به نظر می رسد به دادنامه صادره از شعبه بدوی و دادنامه صادره از دادگاه تجدیدنظر که درتایید دادنامه بدوی صادر گردیده است.و موجبات تضییع حق محکوم علیهم ، نسبت به سه دانگ از مغازه به لحاظ جلب رضایت مالک ان را فراهم نموده است ، خلاف قانون و بنابر قاعده لاضرر ، خلاف شرع بین بوده که بنا به مراتب ، تجویز اعاده دادرسی وفق تبصره ۳ ماده ۴۷۷ قانون ایین دادرسی کیفری مورد استدعا است. با ارسال پرونده به حوزه معاونت قضایی و تایید مراتب توسط مشاوران ان مرجع و پیشنهاد تجویز اعاده دادرسی با موافقت ریاست محترم قوه قضاییه پرونده به دیوان عالی کشور ارسال وحسب دستور جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع به شرح ذیل مبادرت به صدور رای شده است. نظر به اینکه تعیین میزان حق کسب و پیشه مستاجرین به ماخذ نصف از سه دانگ سهم خواهان ها مستلزم جلب نظر کارشناس می باشد. لذا پرونده به همان دادگاه بدوی اعاده می گردد. تا به نیابت از این مرجع با صدور قرار کارشناسی و تحصیل نظریه کارشناس سپس به طرفین ابلاغ نمایند. ضمنا در صورت اعتراض جلب نظر هییت سه نفره کارشناسان با حق الزحمه معترض نیز بلامانع است. با انجام نیابت پرونده به این مرجع اعاده گردد.پرداخت حق الزحمه کارشناس در این مرحله بر عهده دادخواهان ( خواندگان ) می باشد. با انجام نیابت و اعاده پرونده تحت نظر قرار گرفت.هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از مشاوره چنین رای می دهد: نظر به اینکه ضرورت دارد. تا روشن گردد. رابطه استیجاری طرفین مالکین ( خواهان ها ) با خواندگان ردیف اول الی سوم شامل قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می باشد. یا خیر؟ به دیگر عبارت شروع رابطه استیجاری قرارداد اجاره ای است.که مستند دعوی قرار گرفته است.یا سابق بر ان خواندگان مستاجر بود اند و درواقع رابطه استیجاری تداوم یافته است. لذا پرونده به همان دادگاه تجدید نظر ارسال می گردد. به نیابت از این مرجع با تعیین وقت رسیدگی توضیحات طرفین را پیرامون مراتب استماع ، در صورتجلسه منعکس نمایند. چنانچه خواندگان مدعی رابطه استیجاری مربوط و تحت شمول مقررات قانونی سال ۵۶ می باشند هرگونه دلیلی در این خصوص دارند ارائه نمایند. با انجام نیابت دستور و اعاده پرونده تحت نظر قرار گرفت. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از مشاوره چنین رای می دهد: با توجه به اعتراض وارده نسبت به اظهار نظر هیات سه نفره کارشناسان در خصوص ارزیابی میزان حق کسب و پیشه انها و اینکه اعلام داشته اند علی رغم داشتن حق سرقفلی در مغازه این امر مورد لحاظ قرار نگرفته است.و از طرفی از تاریخ ارائه نظر هیات سه نفره کارشناسان مهلت شش ماهه مندرج در ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی سازمان *سپری گردیده و قابلیت استناد ندارد. لذا قرار ارجاع امر به هیات پنج نفره کارشناسان صادر و اعلام می دارد. تا ضمن مباشرت به کارشناسی با لحاظ جمیع عوامل موثر در قضیه و لحاظ این مطلب که مستاجرین دارای حق سرقفلی در مغازه بوده اند میزان حق کسب و پیشه خواندگان در ملک به ماخذ سه دانگ که استحقاق یک دوم ان را دارند مشخص و اعلام دارند. به منظور اجرای قرار پرونده به همان دادگاه تجدیدنظر ارسال می گردد. تا به نیابت نسبت به انتخاب کارشناسان واجد صلاحیت و اجرای قرار اقدام نمایند با ابلاغ نظریه به طرفین سپس پرونده با اوراق جدید التحصیل اعاده گردد. ضمنا پرداخت حق الزحمه کارشناسان برعهده معترض اقای م. ر. م. می باشد. با انجام و نیابت و اعاده پرونده تحت نظر قرار گرفت. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش اقای ع. ح. عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد:
رای
مطابق مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ در فرض انتقال به غیر مورد اجاره بدون اذن موجر ، ضمانت اجرای ان تخلیه مورد اجاره به درخواست موجر در قبال پرداخت نصف حق کسب و پیشه حسب مورد به مستاجر یا متصرف می باشد. در پرونده امر اولا مالک سه دانگ مورد اجاره استحقاق درخواست تخلیه داشته اند ثانیا انچه نصف می گردد. حق کسب و پیشه مستاجر است.و نه سرقفلی ، زیرا سرقفلی پرداختی توسط مستاجر تماما حق مشارالیه است.و از زمان تخلیه به نرخ روز باید پرداخت شود. کما اینکه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به این معنی اشاره نموده است.لذا چون کارشناسان ارقام مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه را تفکیک نکرده اند پرونده به همان دادگاه تجدیدنظر ارسال می گردد. به نیابت با دعوت کارشناسان محترم خواسته شود. اولا حق کسب و پیشه و حق سرقفلی مستاجر به نرخ روز به تفکیک با ذکر رقم مشخص نمایند. ثانیا مبلغی که باید به مستاجر پرداخت شود. در واقع یک چهارم از کل رقم حق کسب و پیشه می باشد. ، عدد ان را نیز مشخص نمایند با ارائه نظریه تکمیلی سپس پرونده با اوراق جدید التحصیل اعاده گردد.
شعبه *
مستشار: ع. ح. عضو معاون: ا. م. م.

رأی شعبه دیوان عالی کشور

متقاضی: اقای م. م. و سایرین در اجرای ماده ۴۷۷ قانون ایین دادرسی کیفری
موضوع رسیدگی: درخواست اعاده دادرسی نسبت به دادنامه شماره ۱۳۰۵ ۹۴/۹/۲۳ صادره از شعبه *
مرجع رسیدگی: شعبه *
هیات شعبه اقایان: ع. ح. مستشار ا. م. م. عضو معاون
خلاصه جریان پرونده:
پیرو گزارش های مورخ ۱۴۰۰/۶/۱۳ و۱۴۰۱/۴/۲۰ و ۱۴۰۱/۸/۱۵ و ۱۴۰۱/۱۲/۲۰ محتویات پرونده محاکماتی دلالت دارد. که: خواهان اقای ا. ه. با وکالت اقای ا. ت. دادخواستی به خواسته تخلیه عین مستاجره به لحاظ انتقال به غیر بدون مجوز ، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ اتمام قرارداد اجاره مورخ ۸۶/۱/۱ تا زمان اجرای حکم تخلیه با جلب نظر کارشناس و مطالبه مطلق خسارات دادرسی به طرفیت خواندگان اقای م. م. و خانم ها ط. م. و ص. ش. ز. و ح. د. تقدیم سازمان ** نموده است. شعبه *حقوقی پس از رسیدگی طی دادنامه شماره ۱۶۶۶ ۹۳/۱۰/۱۱ در مورد خواسته مطالبه اجرت المثل به لحاظ استرداد دعوی قرار رد و در مورد خواسته تخلیه مبادرت به صدور حکم تخلیه شش دانگ در حق خواهان صادر کرده است. رای صادره به شرح دادنامه شماره ۱۳۰۵ ۹۴/۹/۲۳ شعبه ۲۲ تجدید نظر *تایید شده است. با دادخواهی خواندگان رییس کل محترم سازمان *با تهیه گزارش به شرح ذیل ارا صادره را واجد اشکال اعلام داشته است: رای قطعی مذکور بدین جهت که انتقال به غیر با اذن و اجازه مالک سه دانگ از مغازه بوده است. و نظر به اینکه استدلال دادگاه بدوی ، جهت صدور حکم بر تخلیه شش دانگ ، صحیح به نظر نمی رسد و اعمال حق فسخ اجاره خواهان ، منوط به فسخ اجاره شش دانگ مغازه نیست و حقوق مالکین قابل تجزیه بوده و پرداخت حق کسب و پیشه سه دانگ دیگرتوسط محکوم له و دارا شدن مالکیت عین و منافع شش دانگ مغازه به لحاظ تخلف مستاجرین ، علیرغم داشتن اذن و اجازه از مالک سه دانگ ، موجه نمی باشد. و دادگاه بدوی ، در رسیدگی می بایست در صورت احراز انتقال به غیر ، حکم به فسخ نسبت به سه دانگ و تخلیه مشاعی مغازه بمیزان سه دانگ را صادر می نمود ، که در صورت صدور چنین حکمی در زمان اجرا ، حکم مطابق با احکام خلع مشاعی و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی ، اجرا می شد. بنابه مراتب ، به نظر می رسد به دادنامه صادره از شعبه بدوی و دادنامه صادره از دادگاه تجدیدنظر که درتایید دادنامه بدوی صادر گردیده است. و موجبات تضییع حق محکوم علیهم ، نسبت به سه دانگ از مغازه به لحاظ جلب رضایت مالک ان را فراهم نموده است ، خلاف قانون و بنابر قاعده لاضرر ، خلاف شرع بین بوده که بنا به مراتب ، تجویز اعاده دادرسی وفق تبصره ۳ ماده ۴۷۷ قانون ایین دادرسی کیفری مورد استدعا است. با ارسال پرونده به حوزه معاونت قضایی و تایید مراتب توسط مشاوران ان مرجع و پیشنهاد تجویز اعاده دادرسی با موافقت ریاست محترم قوه قضاییه پرونده به دیوان عالی کشور ارسال وحسب دستور جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع به شرح ذیل مبادرت به صدور رای شده است. نظر به اینکه تعیین میزان حق کسب و پیشه مستاجرین به ماخذ نصف از سه دانگ سهم خواهان ها مستلزم جلب نظر کارشناس می باشد. لذا پرونده به همان دادگاه بدوی اعاده می گردد. تا به نیابت از این مرجع با صدور قرار کارشناسی و تحصیل نظریه کارشناس سپس به طرفین ابلاغ نمایند. ضمنا در صورت اعتراض جلب نظر هییت سه نفره کارشناسان با حق الزحمه معترض نیز بلامانع است. با انجام نیابت پرونده به این مرجع اعاده گردد.پرداخت حق الزحمه کارشناس در این مرحله بر عهده دادخواهان ( خواندگان ) می باشد. با انجام نیابت و اعاده پرونده تحت نظر قرار گرفت.هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از مشاوره چنین رای می دهد: نظر به اینکه ضرورت دارد. تا روشن گردد. رابطه استیجاری طرفین مالکین ( خواهان ها ) با خواندگان ردیف اول الی سوم شامل قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می باشد. یا خیر؟ به دیگر عبارت شروع رابطه استیجاری قرارداد اجاره ای است. که مستند دعوی قرار گرفته است. یا سابق بر ان خواندگان مستاجر بود. اند و درواقع رابطه استیجاری تداوم یافته است. لذا پرونده به همان دادگاه تجدید نظر ارسال می گردد. به نیابت از این مرجع با تعیین وقت رسیدگی توضیحات طرفین را پیرامون مراتب استماع ، در صورتجلسه منعکس نمایند. چنانچه خواندگان مدعی رابطه استیجاری مربوط و تحت شمول مقررات قانونی سال ۵۶ می باشند هرگونه دلیلی در این خصوص دارند ارائه نمایند. با انجام نیابت و اعاده پرونده تحت نظر قرار گرفت. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از مشاوره چنین رای می دهد: با توجه به اعتراض وارده نسبت به اظهار نظر هیات سه نفره کارشناسان در خصوص ارزیابی میزان حق کسب و پیشه انها و اینکه اعلام داشته اند علی رغم داشتن حق سرقفلی در مغازه این امر مورد لحاظ قرار نگرفته است. و از طرفی از تاریخ ارائه نظر هیات سه نفره کارشناسان مهلت شش ماهه مندرج در ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی سازمان *سپری گردیده و قابلیت استناد ندارد. لذا قرار ارجاع امر به هیات پنج نفره کارشناسان صادر و اعلام می دارد. تا ضمن مباشرت به کارشناسی با لحاظ جمیع عوامل موثر در قضیه و لحاظ این مطلب که مستاجرین دارای حق سرقفلی در مغازه بوده اند میزان حق کسب و پیشه خواندگان در ملک به ماخذ سه دانگ که استحقاق یک دوم ان را دارند مشخص و اعلام دارند. به منظور اجرای قرار پرونده به همان دادگاه تجدیدنظر ارسال می گردد. تا به نیابت نسبت به انتخاب کارشناسان واجد صلاحیت و اجرای قرار اقدام نمایند با ابلاغ نظریه به طرفین سپس پرونده با اوراق جدید التحصیل اعاده گردد. ضمنا پرداخت حق الزحمه کارشناسان برعهده معترض اقای م. ر. م. می باشد. با انجام نیابت و اعاده پرونده تحت نظر قرار گرفت. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از مشاوره چنین رای می دهد: مطابق مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ در فرض انتقال به غیر مورد اجاره بدون اذن موجر ، ضمانت اجرای ان تخلیه مورد اجاره به درخواست موجر در قبال پرداخت نصف حق کسب و پیشه حسب مورد به مستاجر یا متصرف می باشد. در پرونده امر اولا مالک سه دانگ مورد اجاره استحقاق درخواست تخلیه داشته اند ثانیا انچه نصف می گردد. حق کسب و پیشه مستاجر است. و نه سرقفلی ، زیرا سرقفلی پرداختی توسط مستاجر تماما حق مشارالیه است. و از زمان تخلیه به نرخ روز باید پرداخت شود. کما اینکه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به این معنی اشاره نموده است. لذا چون کارشناسان ارقام مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه را تفکیک نکرده اند پرونده به همان دادگاه تجدیدنظر ارسال می گردد.؛ به نیابت با دعوت کارشناسان محترم خواسته شود. اولا حق کسب و پیشه و حق سرقفلی مستاجر به نرخ روز به تفکیک با ذکر رقم مشخص نمایند. ثانیا مبلغی که باید به مستاجر پرداخت شود. در واقع یک چهارم از کل رقم حق کسب و پیشه می باشد. ، عدد ان را نیز مشخص نمایند. با ارائه نظریه تکمیلی سپس پرونده با اوراق جدید التحصیل اعاده گردد. با انجام نیابت و اعاده پرونده تحت نظر قرار گرفت. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش اقای ع. ح. عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد:
رای
همانگونه که در گزارش رییس کل سازمان *و نیز مشاوران حوزه معاونت قضایی اظهار و اعلام گردیده است. چون انتقال مورد اجاره به غیر با اذن مالکین مشاعی سه دانگ ان بوده است. لذا ارا صادره دائر بر تخلیه مورد اجاره نسبت به شش دانگ ان با اشکال مواجه است. و از طرفی با توجه به اینکه هیات ۵ نفره کارشناسان مطابق نظریه ابرازی که در این مرحله تحصیل شده است. حق کسب و پیشه مستاجر با لحاظ سرقفلی پرداختی مشارالیه مجموعا مبلغ ۳۶/۷۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال اعلام داشته اند و مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر در فرض تخلف انتقال به غیر بدون اذن ، نصف حق کسب و پیشه حسب مورد به مستاجر یا متصرف تعلق می گیرد. در مانحن فیه صرفا نسبت به سه دانگ از مورد اجاره تخلف تحقق شده است. که در این حالت مبلغ حق کسب و پیشه تعلقی عدد ۱۸/۳۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال می گردد. و نصف این مبلغ می بایست در قبال تخلیه مورد اجاره لحاظ شود. بنا به مراتب مستند به ماده ۴۷۷ قانون ایین دادرسی کیفری با نقض دادنامه شماره ۱۳۰۵ ۹۴/۹/۲۳ صادره از شعبه *و دادنامه شماره ۱۶۶۶ ۹۳/۱۰/۱۱ صادره از شعبه *حقوقی حکم به تخلیه سه دانگ مورد اجاره در قبال پرداخت مبلغ نه میلیارد و یکصد و هفتاد و پنج میلیون ریال به مستاجرین ( خواندگان ردیف اول الی سوم دعوی ) صادر و اعلام می دارد. ضمنا اجرای حکم با رعایت ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است. مهلت پرداخت نیز مستند به ماده ۲۸ از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶٫۳ ماه از تاریخ ابلاغ این رای می باشد. و در صورت عدم پرداخت رای صادره کان لم یکن می باشد. بدیهی است. مبالغی که خواهان ها سابقا پرداخت کرده اند و توسط مستاجر دریافت شده در اجرای احکام محاسبه خواهد شد. این رای قطعی است.
شعبه *
مستشار: ع. ح. عضو معاون: ا. م. م.