اثر فسخ بیع اولیه در فرض انتقال مبیع توسط خریدار

رأی دادگاه بدوی

در این پرونده همان طور که مستدعی اعاده دادرسی اعلام داشته اند مورث انان به نام د. ش. در تاریخ ۱۷/۹/۱۳۹۵ حسب مبایعه نامه های شماره ۷۳۹۳۲٫۷۳۹۳۳٫۷۳۹۳۴٫۷۳۹۳۷٫۷۳۹۳۸٫۷۳۹۳۹به صورت هم زمان اقدام به فروش ۶ واحد مسکونی واقع در *عدالت ۹۰ به اقای ع. ج. می نماید. که از مجموع ثمن معامله مبلغ ۵٫۴۹۴٫۶۴۸٫۰۰۰ تومان خریدار حدودا مبلغ ۷۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان بابت تمامی واحدها پرداخت و الباقی ان توافق می گردد. که در زمان انتقال سند در مورخه ۲/۱۱/۱۳۹۵ پرداخت شود. که خریدار به تعهد خود مبنی بر پرداخت الباقی ثمن معامله عمل ننموده و مورث موکلین هم طبق گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه شماره ۲ *حق فسخ خود را طبق شروط ضمن العقد در همان زمان اعلام می نماید. پس از فوت فروشنده و حدود ۵ سال بعد از انعقاد قرارداد خریدار نسبت به ۶ واحد به صورت جداگانه اقدام به طرح دعوای مبنی بر اثبات بیع ، بطلان اسناد مالکیت و … مطرح می نماید. که تمامی پرونده ها در شعبه *مورد رسیدگی قرارمی گیرد و از طرف وراث هم دعوی متقابل مبنی بر تایید فسخ مبایعه نامه های فوق مطرح می شود. که پس از تشکیل جلسه اول رسیدگی نسبت به دعوی تقابل حکم به بطلان و نسبت به دعوای اصلی حکم به اثبات بیع می نماید. که نسبت به دادنامه ها در مهلت مقرر قانونی اعتراض گردیده که پرونده های فوق در شعبات ۹ ۷ ۱۹ ۱۶تجدیدنظر مطرح می گردد. ولیکن نسبت به ۲ پرونده که در شعبه ۱۶ تجدیدنظر تحت کلاسه های شماره *مطرح گردیده بود. حکم صادره از شعبه ۱۲ حقوقی دادگاه بدوی نقض و حکم به تایید فسخ قطعی می گردد. اما شعبه **اخیرا دادنامه صادره از شعبه ۱۲ را تایید می نماید. اما محتویات پرونده شعبه ۱۲ بدوی و ۱۹ تجدیدنظر به قرار اتی است: در این پرونده اقای ع. ج. به طرفیت ۱ خانم ع. پ. ۲ اقای م. ج. ۳ اقای و. م. ۴ خانم ز. پ. ا. ۵ ز. ا. ب. ۶ اقای م. م. ز. ۷ سازمان *اسناد و املاک *۸ سازمان *اسناد و املاک *۹ سازمان *اسناد و املاک منطقه *دعوایی به خواسته الف اثبات وقوع عقد بیع موضوع مبایعه نامه عادی شماره ۷۳۹۳۹مورخ ۹۵/۹/۱۷ و انتقال ششدانگ عرصه و اعیان یکدستگاه اپارتمان *۱۲ اصلی مفروز و مجزی شده از ۶۷۸۵ *فی ما بین خواهان و خوانده ردیف اول ۲ اثبات مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان اپارتمان موضوع مبایعه نامه شماره ۷۳۹۳۹ مورخ ۹۵/۹/۱۷ و موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *۱۲ اصلی مفروز و مجزی شده از ۶۷۸۵ *۳ ابطال سند وکالت رسمی به شماره ۱۱۶۹۲۱ مورخ ۱۳۹۵/۱۲/۰۵ نزد دفتر خانه رسمی شماره ۵ *۴ اعلام بطلان معامله ثانوی فیمابین خوانده ردیف اول و دوم راجع به اپارتمان موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *۵ ابطال سند رسمی انتقال قطعی شماره ۲۴۰۵۸ مورخ ۱۳۹۷/۰۹/۲۵ نزد دفترخانه اسناد رسمی شماره ۹۶ *۶ اعلان بطلان معامله ثانوی فیمابین خوانده ردیف دوم و سوم راجع به اپارتمان موصوف موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *۷ ابطال سند مالکیت اصلی به شماره سریال *ب۶۵۴۴۲۵ مورخ ۱۳۹۷/۰۹/۲۷ موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *اصلی از قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *۸ اعلام بطلان معامله ثانوی فیمابین خوانده ردیف سوم و چهارم راجع به اپارتمان موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *۹ ابطال سند انتقال قطعی شماره ۱۴۹۱۳ مورخ ۱۴۰۰/۰۹/۲۳ نزد دفتر خانه شماره ۷۸ *۱۰ ابطال سند مالکیت اصلی به شماره سریال *ه – ۸۵۰ ۱۳۴ مورخ ۱۴۰۰/۱۱/۲۴ موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *۱۱ الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله ۱۲ خلع ید اپارتمان موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *۱۲ اصلی مفروز و مجزی شده از ۶۷۸۵ قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *به انضمام کلیه خسارات دادرسی اعم هزینه دادرسی مطرح بدین شرح که خواهان اظهار داشته به موجب مبایعه نامه شماره ۷۳۹۳۸ مورخه ۹۵/۰۹/۱۷ شش دانگ یک دستگاه اپارتمان مسکونی شعبه *به مساحت فوق از پلاک ثبتی ۱۵۷۳۶ *۱۲ اصلی مفروز و مجزی شده از ۶۷۸۵ *از خوانده ردیف اول ( ع. پ. ) خریداری نموده است. ثمن معامله به موجب ماده ۲ قرارداد به مبلغ *تومان تعیین و مورد توافق طرفین قرار گرفته است. و مبلغ ۸/۷۰۰/۰۰۰ تومان نقدا پرداخت گردید. ( بند ۱ از ماده ۳ قرارداد ) و همچنین مقرر گردید.باقیمانده ثمن معامله به مبلغ ۷۲۲/۵۰۴/۰۰۰ تومان همزمان با انتقال سند رسمی در دفترخانه به تاریخ ۹۵/۱۱/۰۲به فروشنده پرداخت خواهد شد ( بند۲ماده ۳بند ۱ ماده ۴ قرارداد ) خوانده ردیف اول ( فروشنده ) با وصف علم واگاهی از اخذ پاسخ استعلامات مفاصا حساب شهرداری و دارایی ، نه تنها از تحویل مورد معامله در تاریخ ۹۵/۱۰/۲۰ ( تبصره ۲ ماده ۳ ) قرارداد و نیز انتقال رسمی در تاریخ ۹۵/۱۱/۰۲ به نام موکل خودداری نموده است. بلکه اولا: مورد معامله را به خوانده ردیف دوم ( م. ج. ) واگذار نموده است. ثانیا: به موجب سند رسمی وکالت شماره ۱۱۶۹۲۱مورخ ۹۵/۱۲/۰۵ نزد دفترخانه شماره ۵ *وکالت فروش و انتقال اپارتمان راجع به پلاک ثبتی موصوف نیز به خوانده ردیف دوم اعطا می نماید. خوانده ردیف دوم ( م. ج. ) اپارتمان موصوف را به خوانده ردیف سوم ( و. م. ) واگذار نموده و سند رسمی و قطعی شماره ۲۴۰۵۸ مورخ ۹۷/۰۹/۲۵ نزد *به نامبرده منتقل مینماید. و منتقل الیه نیز مبادرت به اخذ سند مالکیت اصلی به شماره سریال *سری ب ۹۳ مورخ ۹۷/۰۹/۲۹ از ثبت اسناد و املاک *به نام خود می نماید. سپس خوانده ردیف سوم ( و. م. ) اپارتمان موصوف را به خوانده ردیف چهارم ( ز. پ. ) واگذار نموده وسند رسمی انتقال قطعی شماره۱۴۹۱۳ مورخ ۱۴۰۰/۰۹/۲۳ نزد دفترخانه ۷۸ *به وی منتقل نموده و منتقل الیه نیز مبادرت به اخذ سند مالکیت اصلی به شماره ۸۵۰۱۳۴ سری ه ۹۹ مورخ ۱۴۰۰/۱۱/۲۴ از ثبت اسناد املاک *بنام خود مینماید. و اپارتمان در تصرف وی می باشد. خواندگان ردیف پنجم و ششم به ترتیب سردفتران اسناد رسمی شماره های ۹۶ و ۵گرگان می باشند. ا عنایت به اینکه تاریخ قرارداد استنادی موکل با مالک اولیه اپارتمان ( ع. پ. ) به تاریخ ۹۵/۰۹/۱۷ و مقدم بر معاملات ثانویه فی مابین بایع با خوانده ردیف دوم ( م. ج. ) و نیز مقدم بر معامله ثانوی ( م. ج. ) با خوانده ردیف سوم ( و. م. ) و همچنین مقدم بر معامله ثانوی فی مابین خواندگان ردیف سوم و چهارم ( و. م. با ز. پ. ) میباشد. و با توجه به اینکه وکالتنامه رسمی به تاریخ ۹۵/۱۲/۰۵ و همچنین اسناد رسمی انتقال قطعی به تاریخ های ۹۷/۰۹/۲۵ و۱۴۰۰/۰۹/۲۳ و نیز اسناد مالکیت رسمی به تاریخ های ۹۷/۰۹/۲۹ و ۱۴۰۰/۱۱/۲۴ نیز موخر بر قرارداد بیع فی مابین موکل با فروشنده ع. پ. می باشد. و با عنایت به اینکه معامله موخر فی مابین ع. پ. و م. ج. و نیز معامله م. ج. با و. م. و معامله و. م. با ز. پ. مبتنی بر بیع فاسد بوده و متعاقبا سند وکالت و اسناد رسمی انتقال قطعی و اسناد رسمی مالکیت اصلی بشرح مارالذکر نیز در راستای عقد بیع فاسد ، اثری در تملک نداشته و محکوم به بطلان می باشد. التفاتا به اینکه رابطه قراردادی فی مابین موکل و ع. پ. مبنی بر مبایعه نامه مورخ ۹۵/۰۹/۱۷ و بیع صحیح شرعی و قانونی بوده و به قوت خود باقی است. و دلیلی بر فسخ و اقاله ان ارائه نشده است. وعقد بیع بایع را ملزم به تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی به مشتری ( موکل ) می نماید. و به محض انعقاد عقد بیع ، مالکیت مشتری ( موکل ) بر ان استقرار می یابد و فروشنده دیگر مالکیتی نسبت به مورد معامله نداشته تا ان را به شخص ثالث انتقال دهد. لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته به انضمام کلیه خسارات دادرسی و قانونی مورد استدعا می باشد. ” و در خصوص دادخواست تقابل ۱ خانم ع. پ. فرزند ا. با وکالت اقایان م. ح. ز. م. و س. م. گ. به طرفیت ۱ اقای م. ج. فرزند م. ۲ اقای ع. ج. فرزند م. ت. با وکالت اقای ه. د. ۳ اقای و. م. فرزند غ. ۴ اقای ز. ا. ب. فرزند ح. ۵ اقای م. م. ز. فرزند ع. ۶ ثبت اسناد و املاک *۷ سازمان *منطقه *۸ سازمان *اسناد و املاک شهرستان *۹ خانم ز. پ. ا. فرزند ق. بدین شرح که وکلای خواهان در تشریح خواسته موکل خویش اظهار داشته اند: ” موکله به موجب مبایعه نامه به شماره ۷۳۹۳۹ بتاریخ ۱۳۹۵/۰۹/۱۷ یک واحد مسکونی واقع درگرگان عدالت ۹۰ شعبه *به مساحت۲۱۵ مترمربع به خوانده ردیف اول واگذارمینماید. که ثمن مورد مورد معامله مبلغ ۷۳۱۲۰۴۰۰۰ تومان تعیین گردیده که خوانده دعوی مبلغ ۸۷/۰۰۰ تومان نقدا والباقی توافق میگردد. درزمان انتقال سند درتاریخ ۱۳۹۵/۰۱۱/۰۲ پرداخت گردد. از انجایی که باتوجه به گواهی عدم حضور پیوست و گواهان تعرفه شده درتاریخ ۱۳۹۵/۱۱/۰۲ موکله جهت انتقال رسمی مورد معامله دردفتر خانه شماره ۲ *حاضر بوده که متاسفانه خریدار درتاریخ مقرر حضور پیداننموده است. لذا باعنایت به اینکه یکی از تعهدات خریدار پرداخت الباقی ثمن معامله درزمان انتقال سند میباشد. که حسب شروط مبایعه نامه ضمانت اجرای عدم پرداخت الباقی ثمن معامله حق فسخ درنظر گرفته شده است. لذا باتوجه به عدم حضور خریدار و عدم پرداخت الباقی ثمن معامله موکله فسخ مبایعه نامه موصوف را درمورخ ۱۳۹۵/۱۱/۰۲ اعلام نموده است. لذا باعنایت به مراتب فوق تقاضای صدورحکم به شرح خواسته را دارم. دادگاه بدوی به شرح اتی مبادرت بصدور رای می نماید.: با توجه به جمیع اوراق و محتویات پرونده و ملاحظه اظهارات و دفاعیات طرفین و با توجه به اینکه خانم ع. پ. با طرح دعوی اعلان فسخ قرارداد مذکور بی شک به صحت اصالت قرارداد و مفاد ان اقرارداشته چه اینکه فسخ قرارداد متفرع بر عقد صحیح می باشد. ومشارالیه به نحوی اقرار داشته این ملک از سوی خویش به اقای ع. ج. فروخته شده و بخشی از ثمن معامله را نیز دریافت نموده است. و النهایه به استناد گواهی عدم حضور خریدار در دفتر خانه شماره ۲ اسناد رسمی *مدعی است. شرط اعمال فسخ قرارداد به استناد شروط مندرج در مبایعه نامه مذکور به لحاظ عدم حضور خریدار در دفترخانه اسناد رسمی مهیا گردیده لیکن با توجه به دفاعیات وکیل خوانده دعوی فسخ که اظهارداشته: ” اولا با نگرش به شرط مذکور در قرارداد طرفین مکلف به انجام تعهدات می باشند و ذکر این نکته که چنانچه طرفین به تعهدات انجام ندهند معامله فسخ می گردد. یعنی اینکه متعهدله بدوا می بایست الزام به انجام تعهدات را از متعهد بخواهد و چنانچه اگر مورد تعهد از جمله اموری نباشد. که دیگری بتواند انجام بدهد و در مرحله بعد می تواند با هزینه خودش انجام دهد در غیر اینصورت می تواند ادعای فسخ معامله را به طرف مقابل طی اظهارنامه اعلان نماید. سپس درخواست تایید فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد.که این مهم از سوی خواهان تقابل رعایت نشده است.ثانیا: یکی از مواردی که فروشنده برای گواهی عدم حضور طرف مقابل نیاز دارد. این است. که علاوه بر ارائه پاسخ استعلامات مفاصا حساب نوسازی و شهرداری و مفاصا حساب دارایی و امور مالیاتی استعلام بند ز ماده ۸۵ بخشنامه های ثبتی که نشان دهنده عدم توقیف یا بازداشت ملک از ثبت بوده ، می باشد.ثالثا: پلاک ثبتی ۱۵۷۴۲ شعبه *متعلق به ع. پ. موضوع مبایعه نامه شماره ۷۳۹۳۴ مورخ ۹۵/۰۹/۱۷ در رهن بانک سامان بوده است. بموجب سند فسخ تنظیمی در دفترخانه شماره *در تاریخ ۹۵/۱۲/۰۴از ان پلاک فک رهن به عمل امده است.رابعا: پلاک ثبتی ۱۵۷۴۳ شعبه *متعلق به د. ش. موضوع مبایعه نامه شماره ۰۷۳۹۳۲ در بازداشت شعبه *بوده و در تاریخ ۹۵/۱۲/۰۸ از ان رفع بازداشت بعمل امده است. خامسا: پلاک ثبتی ۱۵۷۳۶ شعبه *متعلق به د. ش. موضوع مبایعه نامه شماره ۷۳۹۳۸ مورخ ۹۵/۰۹/۱۷ در بازداشت شعبه *مدنی بوده و در تاریخ ۹۵/۱۲/۰۸از ان رفع بازداست بعمل امده است.سادسا: به موجب دادنامه شماره *مورخ ۱۴۰۱/۰۴/۲۹ صادره از شعبه *حقوقی شعبه *موضوع پلاک ثبتی بند ۵ لایحه حاضر ، ضمن صدور حکم مبنی بر اثبات وقوع بیع فیمابین موکل با د. ش. وبطلان معاملات وابطال اسناد رسمی انتقال ، حکم بر بطلان دعوی تایید فسخ خواهان تقابل صادر گردیده است.لذا دادنامه موصوف جهت ملاحظه تقدیم حضورتان می گردد.تاسعا: با وصف مذکور با توجه به اینکه دو پ ثبتی موصوف در بازداشت بوده و یک پلاک ثبتی دیگر نیز در رهن بانک سامان قرار داشته است. بر فرض محال و مراجعه فروشنده به دفترخانه اسناد رسمی موجبات انتقال سند پلاک های ثبتی مذکور بنام خریدار ( موکل ) امکان پذیر نبوده است. لذا با توجه به پاسخ استعلامات سازمان *استان *به شماره ۲۸/۱۴۰۰/۵۴۴۸ مورخ ۱۴۰۰/۰۳/۱۴و همچنین پاسخ استعلام کانون سردفتران و دفتریاران استان *مورخ ۱۴۰۰/۰۳/۲۲ که پس از بررسی اعلام نمودند ، هیچ سابقه ای از گواهی عدم حضور شماره ۵۸۵ مورخ ۹۵/۱۱/۰۲ در دفتر خانه مشاهده و ملاحظه نگردیده است. خلاف واقع بودن گواهی صادره از سوی دفترخانه *بدرستی تشخیص داده شده و فاقد اعتبار بودن ان گواهی را پر واضح تر نشان می دهد. ” علیهذا بنا بر مراتب مذکور و با توجه به ملاحظه تصویر مبایعه نامه موصوف و پاسخ استعلام از سازمان *اسناد و املاک *و با موجه دانستن دفاعیات وکیل خوانده دعوی فسخ و با عنایت به اینکه اصل بر صحت عقود و قراردادهاست و خلاف ان محتاج دلیل است. و هر معامله ای که واقع می شود. محمول بر صحت است. مگر اینکه فساد ان معلوم شود.و برابر مقررات صریح قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد. بین متعاملین و قائم مقام انها لازم الاتباع است ، مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود. و از این جهت نیز دادگاه دعوی خواهان دعوی فسخ را وارد نمی داند و با توجه به جریان اصول اصاله الصحه و اصاله الزوم مستندا به مواد ۱۰ ۱۸۳٫۱۹۰٫۲۱۹٫۲۲۳٫۳۳۸ و ۳۳۹ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون ایین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن صدر حکم بر بطلان دعوی خواهان تقابل در دعوی فسخ ، حکم بر اثبات وقوع عقد بیع موضوع مبایعه نامه عادی شماره *مورخ ۹۵/۹/۱۷ فی ما بین خواهان و خوانده ردیف اول ، اثبات مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان اپارتمان موضوع مبایعه نامه شماره ۷۳۹۳۹ مورخ ۹۵/۹/۱۷ و موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *۱۲ اصلی مفروز و مجزی شده از ۶۷۸۵ *، ابطال سند وکالت رسمی به شماره ۱۱۶۹۲۱ مورخ ۱۳۹۵/۱۲/۰۵ نزد دفتر خانه رسمی شماره ۵ *اعلام بطلان معامله ثانوی فیمابین خوانده ردیف اول و دوم راجع به اپارتمان موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *، ابطال سند رسمی انتقال قطعی شماره ۲۴۰۵۸ مورخ ۱۳۹۷/۰۹/۲۵ نزد دفترخانه اسناد رسمی شماره ۹۶ *، اعلان بطلان معامله ثانوی فیمابین خوانده ردیف دوم و سوم راجع به اپارتمان موصوف موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *، ابطال سند مالکیت اصلی به شماره سریال *ب۶۵۴۴۲۵ مورخ ۱۳۹۷/۰۹/۲۷ موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *اصلی از قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *، اعلام بطلان معامله ثانوی فیمابین خوانده ردیف سوم و چهارم راجع به اپارتمان موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *، ابطال سند انتقال قطعی شماره ۱۴۹۱۳ مورخ ۱۴۰۰/۰۹/۲۳ نزد دفتر خانه شماره ۷۸ *، ابطال سند مالکیت اصلی به شماره سریال *ه – ۸۵۰ ۱۳۴ مورخ ۱۴۰۰/۱۱/۲۴ موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *، الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله ، خلع ید خوانده ردیف چهارم از اپارتمان موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *۱۲ اصلی مفروز و مجزی شده از ۶۷۸۵ قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *و خوانده ردیف اول را از باب قاعده تسبیب به پرداخت مبلغ ۱۵/۶۳۰/۳۰۴ ریال بابت هزینه دادرسی و پرداخت حق الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان اقای ع. ج. صادرواعلام می نماید. اما در خصوص دعوی خواهان در پرونده اصلی بطرفیت خواندگان ردیف پنجم الی نهم به جهت عدم توجه و اینکه خواهان در جهت تقویت دعوی خویش انها را طرف دعوی قرارداد به استناد بند چهارم از ماده ۸۴ از قانون ایین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می نماید. رای صادره از حیث حکم و قرار حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر *می باشد. که پس از تجدیدنظرخواهی و با ارجاع پرونده به شعبه *، تجدیدنظرخواهی طرح شده را قابلیت پذیرش نمی داند چرا که سر دفتر وقت اسناد رسمی شماره ۲ *برابر سند شماره ۵۸۵ مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۰۲ گواهی نموده است. خانم ع. پ. مالک پلاک های ۱۵۷۳۷ *از ۱۲ اصلی واقع در بخش ۴ ثبت *در تاریخ ۱۳۹۵/۱۱/۰۲ به منظور انتقال قطعی غیر منقول در حق خریدار در این دفتر خانه حاضر گردیدند که به دلیل عدم حضور خریدار سندی تنظیم نشده است. به باور دادگاه این گواهی نمی تواند منشا اثر باشد. چرا که حسب بازرسی که سازمان *انجام داده است. سابقه ای از صدور گواهی عدم حضور به شماره اشاره شده در دفتر اندیکاتور دفترخانه یافت نگردیده همچنین با بررسی دفاتر ، مدارک و سامانه الکترونیکی ، سابقه ای از استعلام و اخذ پاسخ ان از ادارات ثبت و دارایی و شهرداری توسط دفتر خانه ملاحظه نگردیده قطع نظر از اینکه سازمان *اصل تنظیم چنین سندی را رد نموده است. بر فرض صدور نیز چنین سندی به شرحی که بیان می گردد. فاقد اثر است. چرا که منظور از حضور اشخاص در دفترخانه جهت انتقال سند یا پرداخت ثمن حضور موثر می باشد. و به هیچ وجه حضور فیزیکی نمی تواند مد نظر باشد. برای انتقال سند ضرورت داشت از قبل بابت وضعیت سند از سازمان *استعلام انجام شود. و همچنین زودتر از ادارات دارایی و شهرداری استعلام اخذ شود. و واضح است. ان ادارات با اخذ مالیات و عوارض حسب مورد نظر بلامانع خویش را اعلام می دارند این در حالی است. که حسب استعلامی که این مرجع از سه اداره اشاره شده انجام داده است. دفترخانه مربوطه قبل از تاریخ ۱۳۹۵/۱۱/۰۲ چنین استعلامی را انجام نداده است.
دلایل مخالفت دادنامه بدوی و تجدیدنظر با موازین شرع و قانون
۱. یکی از اثار عقد بیع به موجب ماده ۳۶۲ قانون مدنی الزام بایع به تسلیم مبیع و الزام مشتری به تادیه ثمن بوده که حسب این ماده مطلوب بایع بدست اوردن مبیع و مطلوب مشتری نیز بدست اوردن ثمن می باشد. و نظر به اینکه به موجب ماده ۴۰۷ قانون فوق تادیه قسمتی از ثمن معامله خیار بایع را ساقط نمی کند و از حیث مقررات قانونی بایع از این جهت حق فسخ خواهد داشت
۲. به موجب ماده ۳۹۵ همان قانون اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تادیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجعه به خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری را به تادیه ثمن بخواهد بنابراین از این حیث هم حق فسخ بایع تحت حمایت قانونی قرار دارد.
۳. نظر به اینکه به موجب ماده ۴۴۹ قانون مدنی فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر ان نماید. حاصل می شود. و اینکه در مانحن فیه از مبلغ ثمن معامله فقط بخش کمی پرداخت گردیده و تاکنون دلیلی در خصوص پرداخت الباقی ثمن معامله از سوی خریدار اقای ع. ج. به تجدیدنظرخواه ارائه نگردیده است. بنابراین ، این ایراد اساسی به عدم تادیه ثمن معامله وجود دارد. که چرا در طول این سالیان پرداخت نشده که در این موارد براساس موازین قانونی فوق علاوه بر قرارداد و اراده طرفین ، قانون و شرع نیز از حقوق فروشنده حمایت می کند.
۴. اینکه با گذشت ۵ سال از تاریخ مبایعه نامه و تحویل مبیع ، اقدامی از سوی خریدار در خصوص پرداخت ثمن و تحویل مبیع صورت نگرفته صرف نظر از گواهی عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ۲ *از انجا که تاریخ حضور در دفترخانه مذکور جهت انتقال سند ۲۰/۱۰/۱۳۹۵ بوده و تاریخ پرداخت الباقی ثمن نیز همین تاریخ بود ، صرف عدم حضور طرفین عقد در دفترخانه اسناد رسمی علی رغم تعیین مدت نافی تعهد و الزام مشتری مطابق مقررات به تادیه الباقی ثمن به فروشنده نمی باشد.
۵. ایراد به عدم مشخص بودن شماره دفترخانه وارد نمی باشد. چه اینکه انچه در مبایعه نامه مشخص گردید.صرفا تاریخ حضور طرفین در مورخه ۲/۱۱/۱۳۹۵ بوده است
۶. اظهارات شهود ( که از ادله و بینات شرعی می باشد. ) اعم از کاتب قولنامه به اسامی اقای ع. ک. و اقایان ح. ا. د. ، م. ک. و س. ک. در صفحات ۱۰۸ الی ۱۱۷ پرونده کلاسه *دلالت بر این امر دارد. که الباقی ثمن معامله از محل اخذ تسهیلات بایستی پرداخت می شد که بنا به دلایلی میسر نشد و تعهد مشتری به پرداخت قسمت عمده الباقی ثمن عملا در تاریخ مقرر ۲/۱۱/۱۳۹۵ غیر مقدور بوده است. در این خصوص اقای م. ج. اعلام داشته که مرحوم د. ش. در بنگاه اقا فراهی اعلام داشت یک نفری قصد دارد. کل مجتمع را بخرد و وام بگیرد و بر اساس ان هم امدند کل واحدها را در یک روز قولنامه کردند. که ۸ واحد بود. و ۸ قولنامه جدا نوشته شد که از این ۸ فقره ۲ فقره مال اقای ح. ط. بود. و بقیه انها مال مرحوم فوق و قرار شد ۸۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان برای ۸ واحد پول بدهند و الباقی را وام بگیرد و در دفترخانه قبل از تنظیم سند پرداخت کنند و اگر نتوانستند این مبالغ یعنی باقیمانده معامله را که فکر کنم ۵٫۲۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان بود. را ندهند ۸۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان به عنوان حق فسخ مال اقای ش. و خانم پ. و ط. باشد. و چون نتوانستند وام بگیرد اقای م. ج. به بنگاه *بنگاه اعلام کرد ما نمی توانیم پول را تهیه کنیم و وام ما نیز حاضر نشده است. و معامله فسخ است. ۰ گواه دیگر اقای س. ک. اعلام داشت که بنده در روز تنظیم قرارداد حضور داشتم و قرار بود. که اقای ج. از بانک وام بگیرد و مبلغ ۸۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان برای کل ۸ واحد پرداخت کردند. و قرار بود. اگر معامله فسخ شود. این ۸۰ تومان بابت حق فسخ باشد. و ۲ ماه طول کشید نتوانست وام بگیرد که یک روز غروب ۲ ماه بعد از معامله بود. رفتیم بنگاه و خود ع. ج. انجا در بنگاه گفت که معامله فسخ است. که ۶ واحد اپارتمان مال اقای ش. بود. و ۲ واحد مال اقای ط. و اقایان ج. و د. ف. و ک. و خانم پ. انجا بودند ۰ گواه دیگر اقای د. نیز اعلام می دارد. که ۸ فقره قولنامه در بنگاه به خط اقای ع. ک. تنظیم شد هم زمان قرار بود. با پرداخت بقیه پول ها سند زده شود. و بعد مدت ها طول کشید که این قرارداد انجام بشود. و اقای ش. پیش ما امد و اقای ش. برای فسخ پیش ما امد و گواه دیگر اقای ع. ک. که کاتب قولنامه بود. اعلام داشت که اقای ج. قرار بود. کل واحدها را بخرد و توافق طرفین برای بود. کل واحدهای پنج میلیارد و خردی تومان بود. که مبلغ پیش پرداخت ۸۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان پرداخت شد و ۸ فقره نوشته شد و قرار شد بقیه را وام بگیرد و در دفترخانه الباقی ثمن انجا پرداخت شود. و سند نیز زده شود. و ظاهرا دوتا سند درگیر بانک و شهرداری بود. و قرار بود. اقای ش. برود بانک و تسویه حساب کنند و فقط اقای ش. بعد از حدود ۵ یا ۶ ماه امد بنگاه گفت اینها نیامدند و وام نگرفتند و بعد من با اقای ج. تماس گرفتم و گفت به دنبال ازادسازی سند می باشد. که در گرو بانک است. و بعد خود اقای ش. گفت ۳ ماه مهلت بده ببینم چی می شود. که بعد از ۳ ماه به من گفت چی شد که من گفتم هنوز اقای ج. جواب نداده است. که من قولنامه اقای ش. را به خودش و اقای ج. را به خودش تحویل دادم
۷. علاوه بر حق فسخ بایع در ذیل مبایعه نامه به شرط فاسخ طرفین در صورت عدم انجام تعهدات از سوی هر یک از طرفین اشاره شده است. که مستند قانونی این موضوع رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۴/۳/۱۴۰۰هییت عمومی دیوان عالی کشور است. که بر صحت شرط فوق مهر تایید گذاشته است. چه اینکه مطابق این رای مقرر شده است: مستفاد از مواد ۲۱۹٫۲۲۰٫۲۲۴٫۲۲۵٫۴۵۴ قانون مدنی چنانچه در ضمن عقد بیع شرط شود. در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در موارد تعیین شده فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد. با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد. مبیع باید به بایع مسترد شود. و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج ان در متن قرارداد به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک موجب بی اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود.
۸. در کد جوابیه شماره ۳۹۹مرکز تحقیقات فقهی و حقوقی قوه قضاییه در خصوص صحت شرط انفساخ و اثار ان از استفتایی که از مراجع تقلید عظام در مورد این سوال: چنانچه در عقد بیعی که شرط شده در صورت تاخیر در پرداخت هر یک از اقساط ثمن معامله به خود به خود منفسخ بوده و ملک به تملک بایع درامده و مشتری ملزم به رد مبیع است. بعمل امد چنین اعلام نظر فرمودند:
ایت الله م. ت. ب. اعلام داشته که ظاهرا چنین شرطی صحیح است
ایت الله م. ش. نیز اعلام داشته است. اری شرط نتیجه در این گونه موارد صحیح است. و از لحظه انفساخ منحل می شود. نه از لحظه عقد
در کد جوابیه شماره ۲۲۷۲مرکز فوق نیز در خصوص صحت این بحث اعلام گردید.که از بین فقهای عظام متقدم مرحوم ش. ا. ، ا. ز. و صاحب *و از میان مراجع اعظام فعلی ایت الله م. ش. و ن. ه. شرط فاسخ را صحیح دانسته اند و انفساخ عقد به مجرد رد ثمن را بلا اشکال می دانند. و فقهایی همچون م. و علامه ح. و شهید اول و حضرات ایات ا. خ. رضوان الله و ف. ل. و ص. گ. ره ان را به عنوان شرط ایجاد حق فسخ صحیح دانسته اند
۹. همچنین در صحت چنین شرطی در کد جوابیه ۵۰۱۳ مرکز یادشده امده است. که شرط حق فسخ در قرارداد مبتنی بر شرط فعل بود. ولی شرط انفساخ براساس شرط نتیجه می باشد. لذا نتیجه تحقق شرط فاسخ انحلال قهری و خود به خود عقد است. و نیاز به تصمیم گیری دیگری نداشته و مباشرت در فسخ را لازم ندارد. و همین طور در کد جوابیه ۲۲۷۲ در پاسخ این سوال که چنانچه در معامله شرط فاسخ یا خیار فسخ گنجانده شود. و مورد توافق طرفین قرار گیرد و قبل از اعمال خیار یا تحقق شرط فاسخ مورد معامله به اشخاص دیگر واگذار گردد. ایا با تحقق شرط فاسخ یا اعمال خیار شرط لزوما مورد معامله به بایع مسترد می شود. یا در حکم تلف محسوب می گردد.در نتیجه گیری امده است. در معاملات خیاری در صورت فسخ و در بیع شرط در صورت رد ثمن و در معاملات با شرط فاسخ در صورت تحقق شرط ، نقل و انتقال توسط مشتری بی اثر و مورد معامله باید به بایع مسترد شود.
۱۰. اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره۷/۲۵۴۶مورخ ۲۰/۴/۱۳۸۶ در خصوص چنین شرطی اعلام داشته است. گرچه در قانون مدنی در باب چنین شرطی نص صریح وجود ندارد. ولیکن با توجه به ماده ۱۰همان قانون ، مراضات طرفین می تواند چنین شرطی را در قرارداد توجیه نماید. و به محض تحقق شرط عقد قهرا منفسخ می شود. البته زمان نظریه اداره حقوقی قبل از رای وحدت رویه بوده است
۱۱. یکی از مبانی استدلال شعبه نوزدهم تجدیدنظر معتبر ندانستن گواهی دفترخانه بوده است. در حالی که اولا این گواهی از یک مرجع رسمی صادر گردیده است. و همان طور که در گزارش تهیه شده توسط بازرس قید گردیده چنانچه شخصی مدعی صوری یا جعلی بودن گواهی فوق باشد. می بایست ازطریق محاکم قضایی اقدام نمایند و تاکنون نیز جعلی و صوری بودن ان در محاکم قضایی به اثبات نرسیده است. ثانیا سابقا و قبل از رای شعبه نوزدهم دادگاه تجدیدنظر در ۲ دادنامه صادره از شعبه *طی پرونده کلاسه های*مفاد این گواهی مورد توجه دادگاه مربوطه قرار گرفته است
۱۲. در ادامه ماده ۹ مبایعه نامه شماره ۷۳۹۳۲ قید گردیده که ضمنا حق فسخ معامله با توافق طرفین برای کل مبایعه نامه ها شماره *٫۷۳۹۳۳٫۷۳۹۳۴٫۷۳۹۳۷٫۷۳۹۳۸٫۷۳۹۳۹می باشد. به عبارت دیگر در صورت فسخ یکی از معاملات با توافق طرفین مقرر گردید.که کلیه معاملات موصوف منفسخ گردند بنابراین با توجه به اینکه ۲ قرارداد از سوی شعبه ۱۶تجدیدنظر سابقا فسخ گردیده اثار این فسخ به سایر مبایعه ها تعلق گرفته و بقیه انها را هم منفسخ می نماید. به نظر می رسد قصد و رضای طرفین از انجام معاملات فوق در عالم اعتبار انعقاد یک عقد بیع واحد بوده بنابراین اعمال حق فسخ نسبت به یکی در دیگری هم تاثیر گذاشته والا چنانچه یکی از معاملات غیرقابل فسخ باشد. مخالف قصد و رضای طرفین است. بنابراین رای صادره از شعبه *که بر مبنای این شرط صادر نگردیده محل ایراد می باشد.
۱۳. مطابق حدیث نبوی لاضرر و لاضرار فی الاسلام از هرگونه زیان به اشخاص به شدت نهی شده است
۱۴. مطابق ایه شریفه ۲۹ سوره مبارکه نسا که می فرماید: یا ایها الذین امنوا لا تاکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا ان تکون تجاره عن تراض منکم ( ای کسانی که ایمان اورده اید اموال یکدیگر را به باطل نخورید مگر اینکه تجارتی با رضایت شما انجام دهند. در خصوص استثنا منقطع ایه مذکور ( الا ان تکون تجاره عن تراض منکم ) در تفسیر ایه گفته شده است. هرگونه تصرف در اموال دیگران که به صورت ناروا باشد. باطل و حرام است. مگر اینکه از راه تجارت ، تملک با عقد و ان هم با رضایت دو طرف عقد معامله باشد. ( تفسیر نمونه ایت الله م. ش. جلد ۳ صفحه ۳۵۵ )
۱۵. عدم اقدام خریدار در طی این سالیان و نیز عدم تصرف و تحویل املاک دلالت تضمنی و تلویحی به پذیرش اثار فسخ دارد. و الا در صورت استحقاق اقدام لازم را معمول می نمود
۱۶. تادیه مبلغ حدودا ۷۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان از ثمن معامله به مبلغ ۵٫۴۹۴٫۶۴۸٫۰۰۰ تومان از سوی خریدار همانطور که در دادنامه شماره شعبه شانزدهم *بدان استناد شده با عدالت و انصاف همخوانی ندارد. ضمن اینکه حالیه بعد از گذشت بیش از ۵سال با همان مبلغ مطالبه ۶واحد اپارتمان را تقاضا دارد.
۱۷. استدلال شعبه شانزدهم در دادنامه اخیر الذکر به اینکه: “در قسمت توضیحات درج شده است. بقیه ثمن معامله همزمان با انتقال سند رسمی در دفترخانه تحویل فروشنده می گردد. چنانچه هر یک از طرفین معامله تعهدات بالا را انجام ندهد معامله یک طرفه فسخ می گردد. در خصوص عبارت اخیر به نظر می رسد تجدیدنظرخواه مشروط له می باشد. به این معنی که در قرارداد این حق به فروشنده داده شده است. که اعلان فسخ خود را با عدم تحویل ملک در موعد تعیین شده یا با عدم حضور در دفترخانه اعلان نماید. که تجدیدنظرخواه جهت اثبات این موضوع که معامله را فسخ نموده است. اقدام به اخذ گواهی از سردفتر نموده است. صرف عدم حضور در دفترخانه به منزله فسخ از ناحیه تجدیدنظرخواه بوده است” بنظر می رسد همانطور که در بندهای ۷و۸و۹ توضیح ان گذشت شرط انفساخ با پشتوانه رای وحدت رویه و دیدگاه فقهای عظام بسان شرط نتیجه موجب انفساخ عقد می گردد. و در مانحن فیه با حصول شرط ( عدم حضور در دفتر خانه ) موجبی برای بقای بیع وجود ندارد.
۱۸. استدلال دیگر شعبه نوزدهم تجدیدنظر به موثر بودن شرط و فقدان تاثیر ان در مانحن فیه بلحاظ فراهم نبودن مقدمات تنظیم سند از قبیل اخذ مفاصا حساب شهرداری و دارایی از دو جهت صایب بنظر نمی رسد اولا در جایی از قرارداد به موثر بودن شرط اشاره نشده است. ثانیا این استنباط با اظهارات شهود که در بند ۶ توضیح داده شد در تعارض است. چه اینکه حسب اظهارات شهود این عدم تاثیر و غیر مقدور بودن ناشی از فعل مشتری بوده نه بایع
۱۹. صرف نظر از موارد فوق اگر استدلال شعبه نوزدهم دادگاه تجدیدنظر و وکیل خواهان اصلی بلحاظ فراهم بودن مقدمات سند بعلت بازداشت بودن اسناد و … را بپذیریم مطابق بند ۳ ۵ قرارداد که مقرر گردید.در صورتی که معلوم گردد. مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن ، مصادره ، عملیات اجرایی دادگستری یا اجرای اسناد رسمی ، مستحق للغیر و غصبی بودن و قانونا قابل انتقال به خریدار نبوده فروشنده موظف است. علاوه بر استرداد ثمن معادل ۷۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال به عنوان خسارت به خریدار بپردازد در اینصورت مطابق این بند نیز معامله باطل است. و فروشنده می بایست ثمن معامله را به علاوه خسارت مذکور مسترد نماید. و مبیع را دریافت دارد. بنابراین دادنامه شماره *دارای ایراد و خلاف بین شرع می باشد. ، مراتب در اجرای تبصره ۳ ماده ۴۷۷ قانون ایین دادرسی کیفری بحضور اعلام می گردد.