اساسنامه” و”امیدنامه” نمونه صندوق زمین و ساختمان مصوب 29 /1 /1388 هیئت مدیره سازمان بورس
تعاریف اولیه:
ماده ۱: در این اساسنامه اصطلاحات و واژههای زیر در معانی مشروحه بکار میروند:
۱– صندوق: منظور صندوق زمین و ساختمان، موضوع ماده ۲ این اساسنامه است؛ که در قالب موسسه غیرتجاری تأسیس و فعالیت می کند.
۲– سرمایه ی صندوق: برابر جمع ارزش واحدهای سرمایهگذاری نزد سرمایهگذاران به قیمت مبنا است.
۳– اساسنامه: منظور اساسنامه ی صندوق است.
۴– امیدنامه: منظور امیدنامه ی صندوق است که محتویات آن براساس مقررات و موارد مندرج در اساسنامه تعیین شده و جزء جداییناپذیر اساسنامه محسوب میشود.
۵– سرمایهگذار: شخصی است که مطابق گواهی سرمایهگذاری صادر شده طبق مفاد اساسنامه، مالک تعدادی از واحدهای سرمایهگذاری صندوق است.
۶– واحد سرمایهگذاری: کوچکترین جزء سرمایه صندوق است، که برای آن گواهی سرمایه گذاری صادر می شود.
۷– گواهی سرمایهگذاری: سندی است که مطابق اساسنامه از طرف صندوق به نام یک سرمایهگذار صادر میشود و معرف تعداد واحدهای سرمایهگذاری در تملک آن سرمایهگذار است.
۸– دوره ی پذیره نویسی اولیه: مهلتی است که طی آن اولین پذیره نویسی عمومی صندوق صورت می پذیرد.
۹– قیمت مبنا: مبلغی است که در ماده ۱۰ این اساسنامه تعیین شده است و سرمایهگذار برای تملک هر واحد سرمایهگذاری جدید، باید آن را به حساب صندوق بپردازد.
۱۰– داراییهای صندوق: عبارت است از حقوق صندوق نسبت به منافع اقتصادی آتی یا سایر راه های دستیابی مشروع به آن منافع که در نتیجه معاملات یا سایر رویدادهای گذشته به کنترل صندوق درآمده است و شامل کلیه ی اموال و حقوق مادی و معنوی صندوق است؛ از جمله وجوه دریافتی در قبال صدور واحدهای سرمایهگذاری، زمین، ساختمان و مصالح ساختمانی و دیگر مواردی که مطابق مفاد اساسنامه به نام صندوق خریداری میشود و کلیه ی حقوق، منافع و سود متعلق به آنها، مطالبات صندوق از اشخاص و کارمزدهایی که مطابق اساسنامه یا امیدنامه برای صندوق دریافت میشود.
۱۱– خالص دارایی صندوق: ارزش دارایی های صندوق پس از کسر بدهی های صندوق است. ارزش انواع دارایی های صندوق مطابق دستورالعمل نحوه ی محاسبه ی خالص ارزش واحدهای سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمان تعیین می شود.
۱۲– خالص ارزش واحدهای سرمایه گذاری: ارزش هر واحد سرمایه گذاری است که براساس «دستورالعمل نحوه ی محاسبه ی خالص ارزش واحدهای سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمان» محاسبه و اعلام می شود.
۱۳– پروژه: پروژه ی ساختمانی است که موضوع فعالیت صندوق اجرای آن می باشد.
۱۴– قانون بازار اوراق بهادار (ق.ب.ا.): قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب آذرماه ۱۳۸۴ مجلس شورای اسلامی است.
۱۵– سازمان: سازمان بورس و اوراق بهادار موضوع ماده ۵ قانون بازار اوراق بهادار است.
۱۶– مقررات: تمامی مصوبات مراجع صلاحیتدار است که صندوقهای زمین و ساختمان ملزم به رعایت آن میباشند.
۱۷– شعبه: هر یک از شعب معرفی شده در پیوست امیدنامه است، که برای اجرای بعضی وظایف انتخاب شده است.
۱۸– اشخاص وابسته: اشخاص وابسته به هر شخص حقیقی عبارتند از افراد تحت تکفل (همسر و فرزندان) آن شخص و اشخاص وابسته به هر شخص حقوقی عبارتند از:
الف) بالاترین مقام اجرایی (نظیر مدیرعامل شرکت ها)، مدیران بلافصل بالاترین مقام اجرایی، اعضای هیأت مدیره ی یا هیأت امنای شخص حقوقی؛ و اشخاص تحت تکفل (همسر و فرزندان) آنها
ب) اشخاص حقوقی تحت کنترل
ج) هر شخصی که به تنهایی یا همراه اشخاص موضوع بندهای الف و ب این بند کنترل آن شخص حقوقی را در اختیار داشته باشد؛.
۱۹– کنترل: عبارتست از توانایی راهبری سیاستهای مالی و عملیاتی یک واحد تجاری به منظور کسب منافع از فعالیتهای آن.
۲۰– مظنه ی خرید: قیمتی است که بازارگردان حاضر است، واحدهای سرمایهگذاری را در صورت عرضه به آن قیمت خریداری کند.
۲۱– مظنه ی فروش: قیمتی است که بازارگردان حاضر است واحدهای سرمایهگذاری را در صورت تقاضا به آن قیمت بفروشد.
۲۲– دامنه ی مجاز نوسان: تفاوت مجاز مظنه ی خرید واحد سرمایهگذاری نسبت به قیمت پایانی واحد سرمایهگذاری در روزکاری قبل است.
۲۳– دامنه ی مظنه: تفاوت مجاز بین مظنه ی خرید و مظنه ی فروش واحدهای سرمایهگذاری است.
۲۴– حداقل حجم معاملات روزانه: حداقل تعداد واحدهای سرمایهگذاری است که بازارگردان متعهد است در صورت عرضه به مظنه ی خرید، بخرد یا در صورت تقاضا به مظنه ی فروش بفروشد.
کلیات:
ماده ۲: صندوق با دریافت مجوز تأسیس از سازمان، از مصادیق نهادهای مالی موضوع بند ۲۱ ماده ی (۱) قانون بازار اوراق بهادار و از نوع صندوق های زمین و ساختمان محسوب شده و مطابق این اساسنامه و مقررات اداره میشود. نام این صندوق، «صندوق زمین و ساختمان… » میباشد.
ماده ۳: سرمایه صندوق در هر زمان برابر جمع قیمت مبنای واحدهای سرمایه گذاری صادره طبق تشریفات این اساسنامه است. تغییرات سرمایه باید نزد سازمان ثبت و به اطلاع عموم برسد.
ماده ۴: موضوع فعالیت صندوق، جمعآوری وجوه از متقاضیان سرمایه گذاری در صندوق و ساخت پروژه ی ساختمانی مندرج در امیدنامه ی صندوق از محل وجوه یاد شده، و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یادشده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایهگذاران صندوق است. مشخصات، مراحل و زمانبندی و هزینههای اجرای پروژه در امیدنامه و پیوست آن مندرج است.
ماده ۵: دوره ی فعالیت صندوق از ابتدای اولین روز کاری بعد از دریافت مجوز فعالیت صندوق از سازمان شروع شده و تا پایان تصفیه ی صندوق ادامه می یابد.
ماده ۶: دوره ی مالی صندوق برابر یک سال شمسی است که از ابتدای روز …… ماه …… هر سال آغاز می شود و در انتهای روز …… ماه …… همان سال به پایان می رسد. اولین دوره ی مالی فعالیت صندوق از تاریخ تأسیس تا پایان روز …… ماه …… سال تأسیس خواهد بود.
ماده ۷: صندوق تابعیت ایرانی دارد. محل اقامت صندوق همان محلی است که مدیر صندوق در امیدنامه ی صندوق به عنوان مرکز اصلی فعالیت صندوق اعلان کرده است. روزهای کاری صندوق با تصویب هیأت مدیره صندوق تعیین میشود.
گواهیها و واحدهای سرمایه گذاری:
ماده ۸: در قبال سرمایهگذاری در صندوق، گواهی سرمایهگذاری مطابق دستورالعمل مصوب سازمان، به نام سرمایهگذار صادر و به وی تسلیم میشود. گواهی سرمایهگذاری بانام بوده و نشاندهنده ی تعداد کل واحدهای سرمایهگذاری تحت مالکیت سرمایه گذار می باشد. مالک گواهی سرمایهگذاری شخصی است که نام وی تحت عنوان سرمایهگذار بر روی گواهی سرمایهگذاری درج شده است. مالکان گواهیهای سرمایهگذاری، به نسبت تعداد واحدهای سرمایهگذاری خود از کل واحدهای سرمایهگذاری نزد سرمایهگذاران، در خالص داراییهای صندوق سهیماند، ولی نحوه ی اداره ی داراییهای صندوق و تصمیمگیری در مورد آنها در چارچوب این اساسنامه تعیین شده است. مسئولیت سرمایهگذاران در قبال تعهدات صندوق، صرفاً محدود به قیمت مبنای هر واحد سرمایهگذاری آنها در صندوق است.
ماده ۹: واحدهای سرمایهگذاری قابلانتقال به غیر میباشند. انتقال دهنده وانتقال گیرنده یا نماینده آنها باید دفتر مخصوصی را که نزد متعهد پذیرهنویس در شعبه است، امضاء نماید و متعهد پذیرهنویس باید گواهی سرمایهگذاری که به نام انتقالدهنده صادر شده است، را دریافت و از درجه اعتبار ساقط کند. گواهی سرمایهگذاری جدید به نام انتقال گیرنده براساس دستورالعمل صدور واحدهای سرمایه گذاری صندوق های زمین و ساختمان مصوب سازمان صادر میشود. در صورتی که واحدهای سرمایهگذاری در بورس اوراق بهادار یا بازار خارج از بورس پذیرفته شوند، تشریفات نقل وانتقال واحدهای سرمایهگذاری تابع مقررات بورس یا بازار خارج از بورس مربوطه است.
ماده ۱۰: قیمت مبنای هر واحد سرمایهگذاری برابر … (به حروف ……………………………..) ریال است، که باید روی گواهیهای سرمایهگذاری قید شود.
صدور واحدهای سرمایه گذاری:
ماده ۱۱: صدور واحدهای سرمایهگذاری برای تأمین منابع مالی صندوق، براساس دستورالعمل مربوطه و با دریافت قیمت مبنای واحدهای سرمایهگذاری در ازای هر واحد سرمایهگذاری، صورت میپذیرد.
تبصره -تأدیه ی منابع مالی موضوع این ماده به صورت آورده نقد یا غیرنقدی است که نحوه ارزشگذاری آن به تائید سازمان رسیده باشد.
ماده ۱۲: در عرضههای عمومی واحدهای سرمایهگذاری صندوق، رعایت مقررات عرضه عمومی اوراق بهادار الزامی است.
ماده ۱۳: در دوره ی پذیره نویسی واحدهای سرمایهگذاری، هرگاه تعداد واحدهای سرمایهگذاری درخواست شده، با تعداد مورد نظر برابر شود، عملیات دریافت درخواست صدور واحدهای سرمایهگذاری، متوقف میشود. در صورتی که به هر دلیل مبالغ واریزی و درخواستهای صدور واحدهای سرمایهگذاری بیش از تعداد مورد نظر شود، اولویت با کسانی خواهد بود که زودتر وجوه خود را به حساب بانکی مربوطه واریز نمودهاند. مدیر صندوق موظف است وجوه مازاد را ظرف حداکثر ۵ روز کاری پس از پایان این دوره، به حساب پذیره نویسان/متقاضیان سرمایه گذاری واریز نماید. هرگونه استفاده از وجوه مازاد ممنوع است.
تبصره -درصورتی که در دوره ی پذیره نویسی اولیه، درخواست صدور واحدهای سرمایه گذاری کمتر از تعداد موردنظر شود، متعهد پذیره نویس موظف است ظرف یک روز کاری پس از گزارش مدیرصندوق، درخواست صدور واحدهای سرمایه گذاری باقیمانده را به نام خود ارائه دهد و مبالغ لازم را به حساب صندوق واریز نماید.
ماده ۱۴: صدور واحدهای سرمایهگذاری پس از دورهی پذیره نویسی اولیه در قبال سرمایهگذاری در صندوق، به منزلهی افزایش سرمایه ی صندوق است. زمانبندی و مبالغ افزایش سرمایه ی صندوق در امیدنامه ی صندوق پیشبینی میشود. مدیر صندوق باید با توجه به نیاز صندوق به وجوه نقد برای اجرای پروژه و با توجه به زمانبندی و مبالغ افزایش سرمایه ی پیشبینی شده در امیدنامه ی صندوق، پیشنهاد افزایش سرمایه ی صندوق را به همراه گزارش توجیهی خود به هیأت مدیره ی صندوق ارائه دهد. مدارک واطلاعات زیر باید به ضمیمه ی گزارش توجیهی افزایش سرمایه به هیأت مدیره ی ارائه شود:
الف) گزارشهای پیشرفت فیزیکی و مالی پروژه که توسط مدیر ساخت تهیه شده است. گزارش پیشرفت فیزیکی پروژه باید به تائید مدیر ناظر و گزارش پیشرفت مالی پروژه باید به تأیید حسابرس رسیده باشد. از تاریخ تائید این گزارشها نباید بیش از ۳۰روز سپری شده باشد. وقایع مهم پس از تاریخ تهیه این گزارشها تا تاریخ تائید آنها باید در این گزارشها افشاء شده باشد.
ب) صورتهای مالی حسابرسی شده ی صندوق که از تاریخ تائید آنها توسط حسابرس بیش از ۹۰روز سپری نشده باشد.
ج) مبلغ افزایش سرمایه، قیمت مبنا برای صدور هر واحد سرمایهگذاری جدید، و تعداد واحدهای سرمایهگذاری که برای تأمین مبلغ افزایش سرمایه قصد صدور آنها وجود دارد.
پس از تصویب افزایش سرمایه توسط هیأت مدیره ی صندوق، مدیر صندوق درخواست صدور مجوز عرضه ی عمومی را به همراه مدارک لازم به سازمان ارائه میدهد. پس از صدور مجوز عرضه ی عمومی واحدهای سرمایهگذاری توسط سازمان، مدیر صندوق باید با رعایت مقررات مربوطه، تاریخ شروع و خاتمه ی پذیرهنویسی واحدهای سرمایهگذاری جدید را تعیین کرده و در اعلامیه ی پذیرهنویسی درج و به اطلاع سازمان و عموم برساند. تاریخ شروع دوره ی پذیره نویسی واحدهای سرمایهگذاری نمیتواند بیش از ۶۰روز از تاریخ مجوز صادره توسط سازمان فاصله داشته باشد. در صورتیکه پس از انقضای مهلت مقرر در تبصره ی۳ این ماده، واحدهای سرمایهگذاری باقیمانده به فروش نرسند، متعهد پذیرهنویس موظف است ظرف یک روز کاری پس از گزارش مدیر صندوق، درخواست صدور واحدهای سرمایهگذاری باقیمانده را به نام خود ارائه دهد و مبالغ لازم را به حساب صندوق واریز نماید.
تبصره ۱: در پذیره نویسی واحدهای سرمایهگذاری جدید موضوع این ماده، سرمایهگذاران صندوق به نسبت واحدهای سرمایهگذاری تحت تملک خود حق تقدم دارند. این حق تقدم قابل انتقال به غیر است و سرمایهگذاران در دوره ی پذیره نویسی میتوانند حق تقدم خود را به دیگران واگذار کنند یا خود درخواست صدور واحدهای سرمایهگذاری را ارائه کرده و مراحل لازم را مطابق دستورالعمل مربوطه انجام دهند. نقل و انتقال حقتقدمها باید در دفتر مخصوصی نزد متعهد پذیرهنویس ثبت شده و به امضای انتقالدهنده و انتقالگیرنده یا نمایندگان آنها برسد. در صورتی که واحدهای سرمایه گذاری در بورس اوراق بهادار یا بازار خارج از بورس پذیرفته شوند، تشریفات نقل و انتقال حق تقدم ها، تابع مقررات بورس یا بازار خارج از بورس مربوطه است.
تبصره ۲: در صورت پذیرش واحدهای سرمایهگذاری صندوق در بورس یا بازار خارج از بورس، فهرست نهایی سرمایهگذاران، براساس مقررات بورس یا بازار خارج از بورس مربوطه تعیین و به مدیر صندوق و متعهد پذیرهنویس اعلام میشود.
تبصره ۳: پس از انقضای دوره ی پذیره نویسی موضوع این ماده، امکان انتقال حق تقدمها به غیر وجود ندارد و در صورتی که تعدادی از دارندگان حق تقدم در این مدت اقدام به استفاده از حق تقدم خود به منظور تملک واحدهای سرمایهگذاری صندوق ننموده باشند، مدیر صندوق موظف است ظرف ۱۵ روز کاری نسبت به انجام مزایده و فروش واحدهای سرمایهگذاری باقیمانده، اقدام نماید. درصورتی که واحدهای سرمایه گذاری در بورس یا بازار خارج از بورس پذیرفته شده باشند، مزایده طبق مقررات بورس یا بازار خارج از بورس مربوطه خواهد بود، در غیراین صورت دوره ی مزایده کمتر از پنج روز نخواهد بود. درهرحال پیشنهاد خرید واحدهای سرمایهگذاری باقیمانده به کمتر از قیمت مبنا، قابل قبول نیست. مبالغ حاصل از فروش واحدهای سرمایهگذاری باقیمانده پس از کسر قیمت مبنا و هزینههای انتشار به حساب مطالبات دارنده ی حق تقدم منظور میشود و مدیر صندوق موظف است ظرف ۱۰روز کاری، مطالبات سرمایهگذاران از این بابت را به حساب آنها واریز نماید. پس از انجام مزایده یاد شده، مدیر صندوق موظف است در صورت عدم فروش کامل واحدهای سرمایهگذاری باقیمانده، موضوع را ظرف دو روز کاری به متعهد پذیرهنویس گزارش نماید.
خالص ارزش و قیمت صدور واحد سرمایهگذاری:
ماده ۱۵: خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری به تفکیک «بهای تمام شده» و «ارزش روز» بر اساس دستورالعمل مصوب سازمان، در مقاطع زمانی مندرج در تبصره ی (۱) این ماده و براساس بندهای ۱ و ۲ زیر تعیین و منتشر می شود:
۱– برای محاسبهی خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری به بهای تمام شده:
۱-۱) مدیر صندوق باید خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری به بهای تمام شده را مطابق دستورالعمل مصوب سازمان، بر مبنای بهای تمام شده ی پروژه و سایر اقلام دارایی و بدهیهای صندوق که از صورت های مالی صندوق استخراج شدهاند، محاسبه کرده و گزارش محاسبه ی خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری به بهای تمام شده را تهیه نماید. در گزارش مذکور، تاریخ تهیه گزارش، مدیر صندوق بعنوان تهیهکننده ی گزارش و تاریخ صورتهای مالی که گزارش براساس آن تنظیم شده است، تعداد واحدهای سرمایه گذاری صادره، و خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری به بهای تمام شده و جزئیات محاسبه ی آن، قید میگردد.
۱-۲) درصورتی که گزارش موضوع بند (۱-۱) برای مقاطع شش ماهه تهیه شده باشد، این گزارش باید به حسابرس صندوق تسلیم شود. حسابرس صندوق موظف است حداکثر ظرف ۵ روز کاری پس از دریافت گزارش، صحت محاسبات خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری را براساس صورتهای مالی موردنظر، و دستورالعمل مربوطه که به تصویب سازمان رسیده است، بررسی و راجع به آن اظهارنظر کند.
در صورت عدم توافق بین حسابرس و مدیر صندوق درخصوص محاسبات خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری به بهای تمام شده، حسابرس باید در اظهارنظر خود، اصلاحات موردنظر و اثرات هریک را بر خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری قید نماید.
۱-۳) مدیر صندوق، گزارش محاسبه ی خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری را به همراه اظهارنظر حسابرس درصورت وجود، در مواعد تعیین شده در تبصره ی ۱ این ماده، در تارنمای (پایگاه الکترونیکی) صندوق منتشر میکند.
۲) برای محاسبه خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری به ارزش روز:
۲-۱) مدیر صندوق باید با توجه به دستورالعمل محاسبه ی خالص ارزش واحدهای سرمایهگذاری صندوقهای زمین و ساختمان مصوب سازمان، و با در نظر گرفتن رشتههای تخصصی لازم برای ارزیابی داراییهای صندوق از جمله پروژهی ساختمانی صندوق، به تعداد کافی کارشناس رسمی دادگستری در رشته مورد نیاز انتخاب و به همراه حقالزحمهی هریک و فهرست تفصیلی داراییهای صندوق و بهای تمامشده هریک براساس صورتهای مالی حسابرسی شده ی صندوق، به منظور تصویب به هیأت مدیره ی صندوق پیشنهاد نماید. هریک از ارکان صندوق نیز میتواند کارشناس رسمی مورد نیاز را به همراه حقالزحمهی پیشنهادی به هیأت مدیره معرفی کند.
۲-۲) هیأت مدیره ی صندوق به دعوت مدیر صندوق تشکیل جلسه داده و کارشناسان رسمی دادگستری معرفی شده، سوابق کاری، رشته ی تخصصی و حقالزحمهی پیشنهادی آنها را بررسی کرده و از بین آنها به تعداد کافی کارشناس رسمی دادگستری انتخاب کرده و اقلام دارایی مورد ارزیابی هر کارشناس رسمی را با توجه به رشته ی تخصصی وی تعیین مینماید.
۲-۳) فهرست اقلام داراییهای مورد ارزیابی هریک از کارشناسان رسمی منتخب، توسط مدیر صندوق تهیه شده و در اختیار کارشناس رسمی مربوطه قرار میگیرد. کارشناسان رسمی موظفاند ضمن رویت دارایی های مشهود، آنها را ارزیابی نمایند. هماهنگی لازم برای رویت داراییها از جمله بازدید از پروژهی ساختمانی، به عهدهی مدیر صندوق است. مدیر ساخت و دیگر ارکان صندوق موظفاند در این زمینه همکاری لازم را داشته باشند و هرگونه اطلاعات و مدارک درخواستی کارشناس رسمی منتخب را در اختیار وی قرار دهند.
۲-۴) هر کارشناس رسمی موظف است ظرف ۷روز کاری پس از ارجاع موضوع، ارزش جایگزینی هریک از داراییهای مشهود و نامشهود مورد ارزیابی خود را با توجه به قیمتها و هزینههای روز تعیین کرده و ضمن گزارش ارزیابی به مدیر صندوق تسلیم کند. گزارش ارزیابی باید حاوی تاریخ ارزیابی، مشخصات کارشناس رسمی دادگستری، رشته ی تخصصی وی، مشخصات دارایی مورد ارزیابی، محل استقرار دارایی در صورت لزوم، و ارزش جایگزینی به قیمتهای تاریخ ارزیابی باشد.
۲-۵) مدیر صندوق موظف است براساس ارزشهای جایگزینی تعیین شده توسط کارشناسان رسمی دادگستری برای داراییهای صندوق، خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری صندوق را به قیمت روز مطابق دستورالعمل مصوب سازمان، محاسبه کرده و تحت عنوان گزارش محاسبه ی خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری به قیمت روز، به حسابرس صندوق تسلیم کند. در این گزارش، تاریخ تهیه ی گزارش، مدیر صندوق به عنوان تهیهکننده ی گزارش، تاریخ صورتهای مالی که گزارش براساس آن تنظیم شده است، اسامی کارشناسان رسمی دادگستری و اقلام دارایی مورد ارزیابی هریک، قید میگردد.
۲-۶) حسابرس صندوق موظف است حداکثر ظرف ۵روز کاری پس از دریافت گزارش موضوع بند (۲-۵)، صحت محاسبات خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری را براساس صورتهای مالی موردنظر، نظریه ی کارشناس رسمی دادگستری در مورد ارزش جایگزینی داراییها و دستورالعمل مصوب سازمان، بررسی و راجع به آن اظهارنظر کند.
۲-۷) در صورت عدم توافق بین حسابرس و مدیر صندوق درخصوص محاسبات ارزش خالص هر واحد سرمایهگذاری به قیمت روز، حسابرس باید در اظهارنظر خود، اصلاحات مورد نظر و اثرات هریک بر خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری را قید کند.
۲-۸) مدیر صندوق، گزارش محاسبه ی خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری را به همراه اظهارنظر حسابرس، در مواعد تعیین شده در تبصره ی ۱ این ماده، در تارنمای صندوق منتشر میکند.
تبصره ۱: مقاطع زمانی برای تهیه و انتشار گزارش خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری به قرار زیر است:
۱ – گزارش خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری به بهای تمام شده برای پایان هر دوره ی سه ماهه، حداکثر ظرف ۴۵ روز پس از پایان دوره ی سه ماهه ی مربوطه.
۲ – گزارش خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری به ارزش روز، برای پایان هر دوره ی شش ماهه، حداکثر ظرف ۴۵ روز پس از پایان دوره ی شش ماهه ی مربوطه.
علاوه بر این برای افزایش سرمایه صندوق در هر زمان، لازم است تاریخ تهیه گزارش های بندهای (۱) و (۲) این تبصره با تاریخ صدور حق تقدم پذیره نویسی واحدهای سرمایه گذاری جدید، بیش از ۴۵ روز فاصله نداشته باشد، در غیراین صورت لازم است این گزارش ها به روز شوند.
تبصره ۲: تاریخ تائید حسابرس در مورد صورتهای مالی که مبنای محاسبه خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری قرار میگیرند، نباید بیش از ۲۰ روز با تاریخ تهیه ی گزارش محاسبه خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری، فاصله داشته باشد. وقایع مالی پس از تاریخ صورتهای مالی تا تاریخ اظهارنظر حسابرس باید به نحو مناسب در یادداشتهای همراه این صورتهای مالی، افشا شده باشند.
محدودیت های تملک واحدهای سرمایه گذاری:
ماده ۱۶: متولی، حسابرس و اشخاص وابسته به آنها در زمان تصدی خود به این سمتها نمیتوانند مالک واحدهای سرمایهگذاری صندوق باشند.
ارکان صندوق:
ماده ۱۷: ارکان صندوق عبارتاند از:
۱ – مجمع صندوق
۲ – مدیر صندوق
۳ – مدیر ساخت
۴ – مدیر ناظر
۵ – متولی
۶ – متعهد پذیرهنویس
۷ – بازارگردان
۸ – حسابرس
۹ – هیأت مدیره.
مجمع صندوق:
ماده ۱۸: در مجمع صندوق، صرفاً سرمایه گذار به تعداد واحدهای سرمایهگذاری تحت تملک خود، دارای حق رأی است. درصورتی که هر یک از سرمایه گذاران به هر دلیل در مجمع شرکت ننموده و حق رأی خود را رسماً به دیگری منتقل ننماید، متولی به نمایندگی از آنها در مجمع حضور می یابد و حق رأی متولی برابر حق رأی متعلق به این اشخاص میباشد. متولی در اعمال حق رأی خود باید منافع و مصالح اشخاص یاد شده را رعایت کند.
تبصره– در مورد انتخاب یا عزل متولی، متولی در مجمع صندوق دارای حق رأی نیست. همچنین در صورتیکه یک رکن صندوق دارنده ی واحد سرمایهگذاری صندوق باشد، در مورد انتخاب یا عزل خود، در مجمع صندوق حق رأی نخواهد داشت.
ماده ۱۹: وظیفه ی دعوت مجمع صندوق و تهیه ی مقدمات لازم برای تشکیل آن در مواعد پیشبینی شده در اساسنامه، به عهده ی مدیر صندوق است، لیکن مجمع صندوق به دعوت اشخاص زیر نیز در هر زمان قابل تشکیل است:
۱ – متولی
۲ – دارندگان بیش از یک پنجم(۵/۱) از واحدهای سرمایهگذاری صندوق
۳ – سازمان
۴ –
تبصره– محل، زمان و تاریخ تشکیل جلسه ی مجمع در شهر محل اقامت صندوق، توسط دعوتکننده تعیین میشود، مگر در شرایط استثنایی که به تائید سازمان، شهر دیگری برای تشکیل جلسه تعیین گردد.
ماده ۲۰: متولی و سرمایهگذاران صندوق، یا نمایندگان آنها و همچنین نماینده یا نمایندگان حسابرس و سازمان، حق شرکت در جلسه ی مجمع صندوق را دارند. مسئولیت احراز حق شرکت این اشخاص برعهده ی دعوتکننده است. دعوت کننده باید فهرستی از اسامی حاضران و تعداد واحدهای سرمایهگذاری در مالکیت هر یک و در مورد متولی، تعداد واحدهای سرمایهگذاری اشخاصی را که وی نماینده ی آنها محسوب میشود، تنظیم و به امضای هر یک از آنها برساند. فهرست حاضران با تائید دعوتکننده در اختیار رئیس مجمع قرار میگیرد.
تبصره– دعوت کننده ی مجمع در صورت نیاز می تواند اشخاص دیگر از جمله دیگر ارکان صندوق را به منظور ادای توضیحات برای حضور در مجمع دعوت کند.
ماده ۲۱: رئیس مجمع صندوق نماینده ی متولی است و در غیاب وی با اکثریت نسبی آرا از بین سرمایهگذاران حاضر، توسط مجمع صندوق انتخاب میشود. رئیس مجمع وظیفه ی اداره ی جلسه ی مجمع صندوق را به عهده دارد. دو ناظر نیز از بین سرمایهگذاران حاضر و یک منشی، با اکثریت نسبی آراء، توسط مجمع صندوق انتخاب میشود.
ماده ۲۲: برای رسمیت یافتن مجمع، حضور اقلا بیش از نصف سرمایه گذاران ضروری است. اگر در اولین دعوت حدنصاب مذکور حاصل نشد مجمع برای بار دوم دعوت خواهد شد و با حضور هر عده از سرمایه گذارانی که حق رأی دارند رسمیت یافته و می تواند برای همان موضوعات مذکور در دعوت نامه ی اول تصمیم گیری کند، به شرط آنکه در دعوت دوم نتیجه دعوت اول قید شده باشد.
تبصره– در محاسبه حدنصابهای مذکور در این ماده، آرای در اختیار متولی منظور نمی شود.
ماده ۲۳: دعوتکننده ی مجمع موظف است حداقل ده روز قبل از تاریخ تشکیل مجمع، سرمایهگذاران را از طریق نشر آگهی در روزنامه ی کثیرالانتشار صندوق و درصورت امکان در تارنمای صندوق، به مجمع دعوت نماید. در صورتی که متولی و کلیه ی سرمایهگذاران صندوق، در مجمع حاضر شوند، رعایت تشریفات دعوت ضروری نیست. دعوتکننده ی مجمع باید ده روز قبل از تاریخ تشکیل مجمع، سازمان، متولی و حسابرس را نیز از محل، تاریخ و زمان تشکیل و موضوع جلسه ی مجمع مطلع و برای حضور در جلسه دعوت کند. عدم حضور نماینده ی سازمان، متولی و حسابرس مانع از تشکیل جلسه ی مجمع نخواهد بود.
تبصره -در صورتیکه دعوت کننده در مهلت مقرر در این ماده، متولی و سازمان را از محل، تاریخ و زمان تشکیل و موضوع جلسه مجمع مطلع ننماید یا برای حضور در جلسه دعوت نکند، تشکیل جلسه ی مجمع و تصمیمات آن از درجه ی اعتبار ساقط است.
ماده ۲۴: تصمیمات در جلسه ی رسمی مجمع صندوق با موافقت نصف به علاوه ی یک از کل حق رأی آراء حاضران اتخاذ میشود، مگر اینکه در سایر مواد اساسنامه، نصاب دیگری ذکر شده باشد. رئیس مجمع موظف است از تصمیمات مجمع صورتجلسهای در سه نسخه تهیه و امضاء نماید و به تائید ناظران برساند و به سازمان، متولی و مدیر صندوق هرکدام یک نسخه ارائه کند.
تبصره ۱: فهرست اسامی حاضران در جلسه ی مجمع صندوق باید توسط رئیس مجمع به مدیر صندوق تسلیم شود تا مدیر صندوق یک روز کاری پس از تشکیل مجمع، آن را در تارنمای صندوق منتشر کند.
تبصره ۲: مدیر صندوق موظف است هرگونه تغییر در اساسنامه و امیدنامه و سایر تصمیمات مجمع صندوق را حداکثر ظرف یک هفته نزد سازمان به ثبت برساند. پس از ثبت، مدیر صندوق جزئیات تصمیمات را به تفصیل در تارنمای صندوق منتشر میکند و عندالاقتضاء در روزنامه ی رسمی کشور آگهی میدهد.
تبصره ۳: سازمان در صورتی تغییرات اساسنامه و امیدنامه را ثبت خواهد کرد که اولاً این تغییرات مورد تائید سازمان باشند ثانیاً قبول سمت مجدد مدیر صندوق، متولی، مدیر ساخت، مدیر ناظر، متعهد پذیرهنویس، بازارگردان و حسابرس یا قبول سمت اشخاص جایگزین را براساس اساسنامه و امیدنامه ی جدید، دریافت کرده باشد.
ماده ۲۵: مجمع صندوق دارای اختیارات زیر است:
۱ – تغییر متولی، مدیر صندوق، مدیر ساخت، مدیر ناظر، بازارگردان و متعهد پذیرهنویس صندوق به شرط تعیین جانشین آنها و ذکر دلایل به تأیید سازمان
۲ – به پیشنهاد متولی، نصب و عزل حسابرس صندوق و تعیین مدت مأموریت، حقالزحمه ی وی و چگونگی پرداخت آن
۳ – تصمیم گیری راجع به بودجه ی هزینه های بازاریابی و تبلیغات پیشفروش و فروش واحدهای ساختمانی پروژه و چگونگی مصرف آن، درصورتی که به پیشنهاد مدیر صندوق و تائید متولی تخصیصی بودجه ای کمتر از میزان مقرر در تبصره ی ماده ۵۴ به صرفه و صلاح سرمایه گذاران باشد.
۴ – تصمیمگیری راجع به انحلال صندوق
۵ – تصویب صورتهای مالی سالانه ی صندوق
۶ – استماع گزارش مدیر صندوق راجع به وضعیت و عملکرد صندوق در هر سال مالی
۷ – استماع گزارش و اظهارنظر حسابرس راجع به صورتهای مالی و گزارش وضعیت و عملکرد صندوق
۸ – تعیین روزنامه ی کثیرالانتشار صندوق
۹ – تصویب هزینههای تأسیس صندوق و هزینههای تشکیل مجمع صندوق
۱۰ – تعیین حق حضور اعضای هیأت مدیره.
تبصره ۱: اولین متولی، مدیر صندوق، مدیر ساخت، مدیر ناظر، بازارگردان، متعهد پذیرهنویس و حسابرس صندوق قبل از صدور مجوز تأسیس صندوق تعیین و به تائید سازمان میرسند.
تبصره ۲: متولی، مدیر صندوق، مدیر ساخت، مدیر ناظر، بازارگردان، متعهد پذیرهنویس و حسابرس، باید کتباً قبول سمت کنند و طی آن مسئولیت و وظایف خود را طبق این اساسنامه بپذیرند و برای سازمان، متولی و حسابرس هرکدام یک نسخه ارسال کنند. این ارکان بلافاصله پس از خاتمه ی مأموریت موظفاند کلیه ی اطلاعات، مدارک و داراییهای صندوق را که در اختیار دارند، به اشخاص جایگزین تحویل دهند.
تبصره ۳: پس از انتخاب متولی، مدیر صندوق، مدیر ساخت، مدیر ناظر، بازارگردان، متعهد پذیرهنویس و حسابرس و قبولی سمت توسط ایشان، مشخصات آنها باید در امیدنامه ی صندوق قید شده و ظرف یک هفته نزد سازمان ثبت و بلافاصله پس از ثبت در تارنمای صندوق منتشر شود.
تبصره ۴: در صورت ورشکستگی، انحلال، قبول استعفا یا سلب صلاحیت متولی، مدیر صندوق، مدیر ساخت، مدیر ناظر، بازارگردان، متعهد پذیرهنویس یا حسابرس، اشخاص جایگزین باید بر اساس مقررات و مفاد اساسنامه و با تائید سازمان ظرف یک ماه توسط مجمع صندوق انتخاب شوند. قبول استعفای این ارکان منوط به تعیین جانشین وی به تائید سازمان، توسط مجمع صندوق است. تا زمان انتخاب ارکان جایگزین، وظایف و مسئولیتهای ارکان قبلی به قوت خود باقی است.
ماده ۲۶: هزینههای تشکیل مجمع صندوق پس از تصویب مجمع از محل داراییهای صندوق قابل پرداخت است و توسط مدیر صندوق در حسابهای صندوق ثبت میشود.
مدیر صندوق:
ماده ۲۷: مدیر صندوق، یک شخص حقوقی از بین نهادهای مالی است که در این اساسنامه مدیر یا مدیر صندوق نامیده میشود؛ مدیر صندوق با تائید سازمان و تصویب مجمع صندوق، قابل تغییر است.
تبصره– مدیر صندوق در قبال دارندگان واحدهای سرمایهگذاری موظف است با رعایت مفاد این اساسنامه و مقررات، همواره صرفه و صلاح آنها را رعایت کند.
ماده ۲۸: علاوه بر آنچه در سایر مواد این اساسنامه ذکر شده، وظایف و مسئولیتهای مدیر صندوق به قرار زیر است:
۱ – اختصاص فضای مناسب اداری با امکانات و تجهیزات لازم به منظور انجام امور صندوق به تشخیص و تائید سازمان
۲ – انجام وظایف تعیین شده در اساسنامه و دستورالعمل مربوطه برای اجرای مراحل صدور واحدهای سرمایهگذاری
۳ – ثبت و نگهداری حساب هر سرمایه گذار شامل مبالغ پرداختی و دریافتی، تعداد واحدهای سرمایهگذاری صادره به نام وی و تعداد واحدهای سرمایه گذاری در تملک وی
۴ – تعیین صاحبان امضای مجاز صندوق و حدود اختیارات و مسئولیت هر یک از آنها با تائید متولی و اعلام کتبی موضوع به سازمان، متولی و حسابرس
۵ – صدور دستورات پرداخت از محل داراییهای صندوق مطابق مفاد اساسنامه و ارائه ی آن به متولی جهت تائید و پرداخت مبالغ تائید شده
۶ – جمعآوری و نگهداری کلیه ی مدارک مثبته مربوط به رویدادهای مالی صندوق، ثبت رویدادهای مالی صندوق طبق اصول و رویههای حسابداری و دستورالعملهای سازمان، تهیه ی صورتهای مالی و گزارشهای مورد نیاز طبق مفاد اساسنامه
۷ – بررسی صورت وضعیتهای پیشرفت مالی پروژه و تائید یا تعیین موارد نقص یا اشکال آنها مطابق مفاد اساسنامه
۸ – محاسبه ی خالص ارزش واحدهای سرمایهگذاری به روشهای تعیینشده در مواعد مقرر و ارائه ی آن به حسابرس به منظور اظهارنظر
۹ – پیشنهاد افزایش سرمایه ی صندوق از طریق صدور واحدهای سرمایهگذاری جدید و ارائه ی آن به هیأت مدیره ی صندوق به همراه مدارک و مستندات مربوطه، جهت تصویب
۱۰ – انجام اصلاحات لازم در اساسنامه وامیدنامه ی صندوق پس از طی تشریفات مربوط به تصویب و ثبت تغییرات نزد سازمان و سایر مراجع ذیصلاح
۱۱ – مذاکره با بانکها و سایر اعطاکنندگان تسهیلات برای دریافت تسهیلات لازم برای اجرای پروژه و تهیه ی گزارش توجیهی در این زمینه وارائه ی آن به هیأتمدیره ی صندوق جهت تصویب و انجام اقدامات لازم برای اخذ تسهیلات مذکور پس از تصویب هیأت مدیره ی صندوق
۱۲ – انجام عملیات مزایده و مناقصه مطابق مصوبات مجمع و هیأت مدیرهی صندوق
۱۳ – خرید و فروش اوراق بهادار به نام صندوق با رعایت مفاد اساسنامه و امیدنامه
۱۴ – اطلاع به متولی در مورد چگونگی نگهداری اوراق بهادار صندوق
۱۵ – پاسخگویی به سؤالات متعارف سرمایهگذاران
۱۶ – راهاندازی تارنمای صندوق و انتشار اطلاعات صندوق در مواعد مقرر از طریق آن
۱۷ – تهیه ی نرمافزارها و سختافزارهای لازم و بکارگیری آنها برای اجرای اهداف و موضوع فعالیت صندوق
۱۸ – انجام تبلیغات لازم برای معرفی صندوق در چارچوب بودجه ی تعیین شده در امیدنامه و انجام تبلیغ برای فروش واحدهای ساختمانی صندوق در چارچوب بودجه ی مصوب مجمع صندوق
۱۹ – نمایندگی صندوق در برابر سرمایهگذاران، کلیه ی ادارات دولتی و غیردولتی، مراجع قضایی و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی
۲۰ – دعوت از مجمع صندوق در مواعد مقتضی و تهیه ی مقدمات و امکانات لازم برای تشکیل جلسه ی مجمع
۲۱ – اقامه ی هرگونه دعوای حقوقی و کیفری از طرف صندوق و دفاع در برابر هرگونه دعوای مطروحه علیه صندوق در هر یک از دادگاهها، مراجع عمومی یا اختصاصی و دیوان عدالت اداری با دارا بودن کلیه ی اختیارات مندرج در قانون آیین دادرسی مدنی(بالاخص مواد ۳۵ و ۳۶ آن)، قانون آیین دادرسی کیفری و قانون و آییننامه ی دیوان عدالت اداری.
تبصره ۱: کلیه ی اعمال و اقدامات مدیر صندوق در مقابل اشخاص ثالث نافذ و معتبر است و نمیتوان به عذر عدم اجرای تشریفات مربوط به طرز انتخاب وی، اعمال و اقدامات وی را غیر معتبر دانست.
تبصره ۲: مدیر صندوق موظف است مشخصات و حدود اختیارات صاحبان امضای مجاز صندوق و نحوه امضای قراردادها و اسناد و اوراق تعهدآور صندوق را برای ثبت نزد سازمان ارسال کند.
تبصره ۳: مدیر صندوق باید مدارک مثبته رویدادها مالی هر سال مالی صندوق را به مدت تعیین شده در قوانین و مقررات به صورت کاغذی یا داده پیام الکترونیکی مطمئن موضوع قانون تجارت الکترونیک نگهداری نماید. این مسئولیت با تغییر مدیر صندوق به مدیر صندوق جدید منتقل شده و پس از پایان عمر صندوق بر عهده ی آخرین مدیر صندوق خواهد بود.
تبصره ۴: مدیر صندوق باید برای اجرای بند ۱۵ این ماده حداقل یک خط تلفن اختصاص دهد. همچنین در تارنمای صندوق باید امکان طرح سؤالات و دریافت پاسخ آنها برای سرمایهگذاران، وجود داشته باشد.
تبصره ۵: صلح در کلیه ی دعاوی له یا علیه صندوق توسط مدیر صندوق و با موافقت متولی امکانپذیر است.
مدیر ساخت صندوق:
ماده ۲۹: مدیر ساخت صندوق، شخص حقوقی است که مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آییننامهها و مقررات مربوطه، دارای پروانه ی اشتغال به کار اجرای ساختمان در سطح پایه یک است که در این اساسنامه مدیر ساخت نامیده میشود. مدیر ساخت با تائید سازمان و تصویب مجمع صندوق قابل تغییر است.
ماده ۳۰: علاوه بر آنچه در سایر مواد این اساسنامه ذکر شده، وظایف و مسئولیتهای مدیر ساخت به قرار زیر است:
۱ – اجرای پروژه رأساً یا از طریق عقد قرارداد با پیمانکاران ذیصلاح براساس مراحل، زمانبندی، مصالح و نقشههای پیشبینی شده در طرح توجیهی پروژه و با رعایت مقررات ملی ساختمان
۲ – ارایه صورت وضعیتهای پیشرفت پروژه به مدیر ناظر، در مواعد مقرر در اساسنامه
۳ – ارائه ی صورتوضعیتهای پیشرفت مالی پروژه به مدیر صندوق در مواعد مقرر در اساسنامه
۴ – همکاری با مدیر ناظر، متولی و کارشناس رسمی دادگستری منتخب برای بازدید از مراحل اجرای پروژه.
تبصره ۱: صلاحیت مدیر ساخت یا پیمانکاران انتخابی از طرف ایشان برای اجرای هر مرحله از پروژه باید به تأئید هیأت مدیره ی صندوق برسد. بررسی صلاحیت مدیر ساخت و پیمانکاران پیشنهادی از طرف ایشان باید صرفاً در سه حوزهی کلی شامل تأسیسات برقی، تأسیسات مکانیکی و سازه باشد. هیأت مدیره ی صندوق باید نتیجه ی بررسی صلاحیت موضوع این تبصره را حداکثر ظرف ده روز کاری پس از درخواست مدیر ساخت، به وی اعلام نماید؛ در غیر اینصورت به ازای هر روز تأخیر، یک روز به مهلت مدیر ساخت برای اجرای پروژه افزوده میشود. در صورتیکه تأخیر در بررسی این صلاحیتها، ناشی از عدم دعوت به موقع مدیر صندوق از اعضای هیأت مدیره یا ناشی از عدم تشکیل به موقع هیأت مدیره به علت غیبت اعضای آن باشد، مدت تأخیر به مهلت مدیر ساخت برای اجرای پروژه اضافه نمیشود ولی جریمههای تأخیر به عهده ی شخص یا اشخاص مقصر در ایجاد این تأخیر خواهد بود.
تبصره ۲: پرداخت مبالغ لازم به پیمانکاران برای انجام مراحل پروژه یا پرداخت مبالغ لازم برای خرید مصالح یا استخدام نیروی انسانی برای اجرای پروژه به عهده ی مدیر ساخت است که در قراردادهای جداگانه بین مدیر ساخت و پیمانکاران، فروشندگان یا مستخدمان پیش بینی می شود. مدیرساخت با اجرای هر مرحله، صرفاً مبالغ مندرج در قرارداد خود با صندوق را که منطبق با طرح توجیهی است، پس از کسر کسورات قانونی و جریمههای تأخیر احتمالی و پس از تائید صورت وضعیتهای پیشرفت مالی پروژه در مواعد مقرر در اساسنامه، دریافت خواهد کرد.
تبصره ۳: مسئولیت نظارت بر پیمانکاران برای اجرای پروژه و مدیریت مراحل اجرای آن و هماهنگی بین پیمانکاران به عهده ی مدیر ساخت است و انتخاب پیمانکاران و واگذاری تمام یا بخشی از کار به آنها، از مسئولیت مدیر ساخت که در بند(۱) این ماده ذکر شده است و مسئولیت مدیر ناظر، نمیکاهد.
مدیر ناظر صندوق:
ماده ۳۱: مدیر ناظر صندوق، شخص حقوقی است که مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آییننامهها و مقررات مربوط به این قانون، دارای پروانه اشتغال نظارت پایه یک است و در این اساسنامه مدیر ناظر نامیده میشود؛ مدیر ناظر با تائید سازمان و تصویب مجمع صندوق قابل تغییر است.
تبصره– مدیر ناظر و مدیر ساخت نباید از جمله اشخاص وابسته به یکدیگر محسوب شوند.
ماده ۳۲: علاوه بر آنچه در سایر مواد این اساسنامه ذکر شده، وظایف و مسئولیتهای مدیر ناظر به قرار زیر است:
۱ – تائید طرح توجیهی پروژه شامل نقشهها، مراحل ساخت و درصدهای پیشرفت فیزیکی که انجام هر مرحله به صورت تجمعی به پیشرفت فیزیکی کل پروژه میافزاید
۲ – نظارت بر اجرای پروژه جهت تطبیق با طرح توجیهی پروژه و استانداردها و مقررات ملی ساختمان و ارایه ی تذکرات لازم به مدیر ساخت برای اصلاح انحرافات احتمالی و ارایه گزارشهای لازم در این زمینه به مدیر صندوق و متولی
۳ – بررسی و تائید صورت وضعیتهای پیشرفت فیزیکی تهیه شده توسط مدیر ساخت با انجام بازدیدهای لازم از پروژه مطابق ماده ی ۵۱
۴ – تهیه گزارشهای دورهای پیشرفت پروژه براساس صورت وضعیتهای تائید شده در هرماه، حداکثر ۱۰ روز کاری پس از پایان هرماه
۵ – انجام کلیه ی وظایفی که مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آییننامهها و مقررات مربوطه، برعهده ی ناظر آن است.
تبصره -در اجرای بند(2) این ماده، ناظر باید بازدیدهای دورهای و اعلام نشده خود را به گونهای برنامهریزی کرده و انجام دهد، که هرگونه انحراف از طرح توجیهی پروژه و استانداردها و مقررات ملی ساختمان را به موقع شناسایی کرده و تذکرات لازم را برای انجام اصلاحات کتباً به مدیر ساخت بدهد. در صورتیکه مدیر ساخت اقدام مقتضی را برای اصلاح انحراف صورت ندهد، مدیر ناظر موظف است موضوع را به متولی و مدیر صندوق گزارش نماید. در این صورت متولی باید اقدامات مقتضی از جمله پیشنهاد تغییر مدیر ساخت به مجمع صندوق و پیگیری موضوع در مرجع رسیدگی به تخلفات را انجام دهد.
ماده ۳۳: درصورتی که بین مدیر ناظر صندوق و مهندس ناظری که در اجرای قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان برای پروژه صندوق انتخاب شده است در خصوص نحوه اجرای قانون مذکور و مقررات اجرایی قانون اختلاف نظر به وجود آید، نظر ناظر انتخاب شده براساس قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مجری است.
متولی صندوق:
ماده ۳۴: متولی صندوق، یک شخص حقوقی مورد تائید سازمان است که در این اساسنامه متولی نامیده می شود. متولی با تصویب مجمع صندوق و تائید سازمان قابل تغییر است.
ماده ۳۵: علاوه بر آنچه در سایر مواد اساسنامه ذکر شده، وظایف و مسئولیتهای متولی به قرار زیر است:
۱ – تعیین و معرفی یک نفر از کارکنان مورد وثوق خود به عنوان نماینده ی تامالاختیار و دارنده ی امضای مجاز از طرف متولی در امور مربوط به صندوق
۲ – بررسی و تائید تقاضای مدیر صندوق برای افتتاح حساب یا حسابهای بانکی صندوق
۳ – بررسی و تائید دستورات پرداخت مدیر صندوق از محل داراییهای صندوق، مطابق مفاد اساسنامه
۴ – تائید صاحبان امضای مجاز صندوق و حدود اختیارات و مسئولیت هریک از آنها به پیشنهاد مدیر صندوق
۵ – نظارت مستمر بر عملکرد دیگر ارکان به منظور حصول اطمینان از رعایت مقررات، مفاد اساسنامه و امیدنامه ی صندوق و قراردادهای مربوطه
۶ – نظارت بر اجرای صحیح فرآیند مزایده در موقع فروش یا پیشفروش واحدهای ساختمانی پروژه
۷ – نظارت بر اجرای صحیح فرآیند مناقصه در صورت اجرا
۸ – بررسی و حصول اطمینان از ارایه ی به موقع گزارشها و نظرات حسابرس
۹ – نظارت و حصول اطمینان از تهیه و انتشار به موقع اطلاعات صندوق توسط دیگر ارکان
۱۰ – بررسی و تائید صلح در دعاوی له یا علیه صندوق توسط مدیر صندوق در صورتیکه مطابق صرفه و صلاح سرمایهگذاران باشد
۱۱ – تعیین شیوه نگه داری اوراق بهادار صندوق و نظارت بر انجام آن
۱۲ – طرح موارد تخلف دیگر ارکان صندوق از مقررات، مفاد اساسنامه و امیدنامه نزد سازمان مراجع ذیصلاح و پیگیری موضوع تا حصول نتیجه ی نهایی
۱۳ – طرح موارد تخلف دیگر ارکان صندوق نزد مراجع ذیصلاح در صورتی که تخلف یاد شده جرم محسوب شود یا منجر به خسارت به صندوق شده باشد و پیگیری موضوع تا حصول نتیجه ی نهایی
۱۴ –
تبصره ۱: در اجرای بندهای ۱۲ و ۱۳ این ماده، متولی طبق این اساسنامه وکیل سرمایهگذاران و وکیل در توکیل آنها محسوب میشود و میتواند از جانب سرمایهگذاران با دارا بودن کلیه ی اختیارات لازم (از جمله اختیارات مندرج در قوانین آیین دادرسی مدنی و کیفری) اقامه ی هرگونه دعوای کیفری و حقوقی در هر یک از دادگاهها، دادسراها، مراجع قضایی اختصاصی یا عمومی و مراجع اداری و غیرقضایی نماید یا به مقامات انتظامی مراجعه کند.
تبصره ۲: در صورتی که متولی در اجرای وظایف خود اهمال ورزد یا قصور داشته باشد یا از اجرای آنها خودداری کند، و از این بابت خسارتی به صندوق وارد شود، مسئول جبران خسارات وارده خواهد بود. حدود مسئولیت متولی در اینگونه موارد را مرجع صالح به رسیدگی تعیین میکند.
تبصره ۳: متولی عنداللزوم در اجرای وظایف خود میتواند هرگونه اطلاعات و مدارک را در رابطه با صندوق از ارکان دیگر صندوق مطالبه کند یا از دفتر کار یا شعب آنها یا پروژه بازرسی نماید. ارکان صندوق ملزماند در این رابطه همکاری کامل با متولی داشته باشند.
متعهدپذیرهنویس صندوق:
ماده ۳۶: متعهدپذیرهنویس صندوق، یک شخص حقوقی است که در این اساسنامه متعهدپذیرهنویس نامیده میشود؛ متعهدپذیره نویس به تائید سازمان و تصویب مجمع صندوق قابل تغییر است.
ماده ۳۷: وظایف و مسئولیت ها متعهد پذیره نویس به قرار زیر است:
الف) متعهد پذیره نویس، موظف است ظرف یک روز کاری پس از گزارش مدیر صندوق در مورد واحدهای سرمایه گذاری باقی مانده (موضوع تبصره ۳ ماده ۱۴)، درخواست صدور واحدهای سرمایه گذاری جدید باقیمانده را مطابق دستورالعمل مربوطه ارائه کرده و معادل قیمت مبنای آنها را به حساب صندوق که به این منظور تعیین شده است، واریز نماید.
ب) در مرحله ی پذیره نویسی، درصورتی که درخواست صدور واحدهای سرمایه گذاری کمتر از تعداد مورد نظر باشد، متعهد پذیره نویس موظف است ظرف یک روز کاری پس از گزارش مدیر صندوق، درخواست صدور واحدهای سرمایه گذاری باقیمانده را به نام خود ارائه دهد و معادل قیمت مبنای آن ها را به حساب صندوق واریز نمایند.
ج) درصورتی که واحدهای سرمایه گذاری در بورس اوراق بهادار یا بازار خارج از بورس پذیرفته نشده باشند، انجام تشریفات نقل و انتقال آنها بر عهده متعهد پذیره نویس است.
د) متعهد پذیره نویس باید وظایف پیش بینی شده برای متعهد پذیره نویس در دستورالعمل صدور واحدهای سرمایه گذاری صندوق های زمین و ساختمان و همچنین وظایف پیش بینی شده برای متعهد پذیره نویس در دستورالعمل بازارگردانی واحدهای سرمایه گذاری صندوق های زمین و ساختمان مصوب سازمان را به ترتیب مقرر انجام دهد.
بازارگردان صندوق:
ماده ۳۸: بازارگردان صندوق، یک شخص حقوقی است که در این اساسنامه بازارگردان نامیده میشود. بازارگردان به تائید سازمان و تصویب مجمع صندوق قابل تغییر است.
ماده ۳۹: وظایف و مسئولیتهای بازارگردان به قرار زیر است:
الف) در صورت پذیرش واحدهای سرمایهگذاری صندوق در بورس اوراق بهادار یا بازار خارج از بورس داخلی، بازارگردان موظف است تا زمان ابطال واحدهای سرمایهگذاری سرمایهگذاران در پایان دوره ی فعالیت، بازارگردانی واحدهای سرمایهگذاری صندوق به استثناء واحدهای سرمایهگذاری در تملک ارکان صندوق را براساس دستورالعمل بازارگردانی مربوطه، انجام دهد. برای این منظور دامنه مجاز نوسان، دامنه ی مظنه و حداقل حجم معاملات روزانه ی واحدهای سرمایهگذاری توسط بازارگردان در امیدنامه ذکر میشود.
ب) در صورت عدم پذیرش واحدهای سرمایهگذاری صندوق در بورس اوراق بهادار یا بازار خارج از بورس داخلی، بازارگردان موظف است تا زمان ابطال واحدهای سرمایهگذاری سرمایهگذاران در پایان دوره ی فعالیت (به استثناء واحدهای سرمایهگذاری در تملک ارکان صندوق)، در چارچوب دستورالعمل بازارگردانی واحدهای سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمان مصوب سازمان، بازارگردانی واحدهای سرمایهگذاری را انجام دهد.
حسابرس صندوق:
ماده ۴۰: حسابرس صندوق از بین مؤسسات حسابرسی معتمد سازمان بورس و اوراق بهادار، برای مدت یک سال شمسی تعیین میشود. انتخاب مجدد یک مؤسسه حسابرسی به طور متوالی برای حداکثر سه دوره، بلامانع است. حسابرس صندوق به پیشنهاد متولی و تصویب مجمع صندوق قابل تغییر است. حقالزحمه ی حسابرس توسط مجمع صندوق تعیین میشود.
ماده ۴۱: علاوه بر آنچه در دیگر مواد اساسنامه آمده، وظایف و مسئولیتهای حسابرس به قرار زیر است:
۱ – نظارت بر کلیه ی عملیات مالی صندوق به منظور حصول اطمینان از اینکه رویدادهای مالی صندوق به طور کامل و به روش صحیح در حسابهای صندوق ثبت میشود و کلیه ی مدارک و مستندات مربوطه جمعآوری و به روش صحیح نگهداری میشود
۲ – بررسی و اظهارنظر راجع به گزارش مدیر صندوق به مجمع درخصوص عملکرد و وضعیت صندوق، صورتهای مالی صندوق در مقاطع ششماهه و سالانه، و گزارش مدیر صندوق به هیأت مدیره درخصوص افزایش سرمایه
۳ – بررسی و اظهارنظر در خصوص نحوه ی محاسبات خالص ارزش واحدهای سرمایهگذاری براساس دستورالعمل مصوب سازمان و همچنین صحت/مستدل بودن اسناد و مدارک و گزارشهای پشتوانه ی این محاسبات.
تبصره ۱: حسابرس در بررسی و اظهارنظر راجع به صورتهای مالی صندوق باید اصول، استانداردها و ضوابط حسابرسی که به تصویب مراجع ذیصلاح رسیده است را رعایت نماید.
تبصره ۲: حسابرس در اجرای وظایف خود میتواند هرگونه اطلاعات و مدارک را در رابطه با صندوق از ارکان دیگر صندوق مطالبه کند یا از دفتر کار یا شعب آنها یا پروژه بازرسی نماید. ارکان صندوق ملزماند در این رابطه همکاری کامل با حسابرس داشته باشند.
ماده ۴۲: درصورتی که حسابرس در تهیه اسناد، مدارک، اطلاعات و امثال آنها و نیز در بررسی و اظهارنظر یا تهیه گزارش های مالی، فنی یا اقتصادی یا هرگونه تصدیق مستندات و اطلاعات مذکور از قانون بازار اوراق بهادار تخلف نماید، به استناد بند ۳ ماده ی ۴۹ قانون بازار اوراق بهادار مشمول مجازات مقرر در ماده ی ۴۹ این قانون خواهد بود.
هیأت مدیره ی صندوق:
ماده ۴۳: هیأت مدیره ی صندوق متشکل از مدیر صندوق، مدیر ساخت، مدیر ناظر، متعهد پذیره نویس و متولی است که موظفند ظرف ده روز پس از انتخاب، نمایندگان حقیقی خود را برای حضور در جلسات هیأت مدیره معرفی نموده و نزد سازمان ثبت کنند.
تبصره ۱: در صورتیکه یک شخص بیش از یک سمت از سمتهای مذکور در این ماده را به عهده داشته باشد، آن شخص میتواند به تعداد آن سمتها، نماینده معرفی کند.
تبصره ۲: هر عضو هیأت مدیره می تواند در هر زمان نماینده ی خود را عزل کند مشروط به اینکه جانشین وی را قبلاً معرفی و نزد سازمان ثبت نموده باشد.
تبصره ۳: اشخاص حقوقی عضو هیأت مدیره و نمایندگان آن ها در مورد تخلف از اساسنامه و امیدنامه ی صندوق و مقررات مصوب، در قبال سرمایه گذاران و اشخاص ثالث مسئولیت تضامنی دارند.
ماده ۴۴: علاوه بر آنچه در دیگر مواد اساسنامه آمده، وظایف و مسئولیتهای هیأت مدیره ی صندوق به شرح زیر است:
۱ – تائید صلاحیت مدیر ساخت یا پیمانکاران معرفی شده توسط وی، برای اجرای مراحلی از پروژه.
۲ – تصویب مبلغ افزایش سرمایه ی مورد نیاز در هر مرحله برای پرداخت هزینههای اجرای پروژه و سایر هزینههای صندوق با توجه به طرح توجیهی و پیشنهاد مدیر صندوق
۳ – تصویب اسناد مزایده ی پیش فروش و فروش واحدهای ساختمانی و نمونه قراردادهایی که با پیش خریداران یا خریداران واحدهای ساختمانی منعقد می شود با تائید سازمان
۴ – اتخاذ تصمیمات لازم در فرآیند مناقصه یا در فرآیند مزایده ی فروش و پیشفروش واحدهای ساختمانی پروژه از جمله تصویب بودجه ی تبلیغات فروش یا پیش فروش واحدهای ساختمانی و نحوه ی صرف آن، با رعایت مقررات مربوطه
۵ – تصمیمگیری درخصوص پذیرش یا عدم پذیرش مسئولیت صندوق درخصوص تأخیر در اجرای پروژه، در صورتیکه به ادعای مدیر ساخت این تأخیر ناشی از تقصیر وی نبوده است.
۶ – تصمیمگیری راجع به تغییر هزینهها یا زمانبندی اجرای پروژه در شرایط استثنایی به تقاضای مدیر ساخت.
تبصره ۱: مسئولیت انعقاد قرارداد با پیمانکاران و پرداخت مبلغ قراردادهای آنها، به عهده ی مدیر ساخت است و تأیید صلاحیت آنها توسط هیأت مدیره ی صندوق مسئولیتی از این جهت بر صندوق تحمیل نمیکند.
تبصره ۲: تمامی ارکان صندوق موظفاند در مواقع لزوم گزارشهای مورد نیاز در راستای اجرای وظایف هیأت مدیره صندوق را در اختیار آن قرار دهند.
ماده ۴۵: جلسه ی هیأت مدیره با حضور اکثریت اعضاء رسمیت مییابد. تصمیمات هیأت مدیره صندوق با موافقت سه نفر از اعضا معتبر خواهد بود مگر در مواردی که حد نصاب آن در سایر مواد اساسنامه ذکر شده است.
ماده ۴۶: برنامه ی تشکیل جلسات هیأت مدیره ی صندوق در هر سال باید به تصویب هیأت مدیره برسد. جلسات هیأت مدیره براساس این برنامه یا به طور فوقالعاده به دعوت مدیر صندوق در اقامتگاه صندوق یا هر محل دیگری که به اتفاق آراء توسط هیأت مدیره تعیین شود، تشکیل میگردد. مدیر صندوق باید در دعوتنامه ی مذکور، تاریخ، ساعت، محل تشکیل و موضوعات جلسه را درج نماید و در صورتی که گزارش یا مدارکی برای طرح در جلسه تهیه شده است به ضمیمه دعوتنامه ارسال کند. این دعوتنامه باید به گونهای ارسال شود که تشریفات ارسال و دریافت آن توسط اعضاء، حداقل یک روز قبل از تشکیل جلسه، به پایان برسد.
تبصره ۱: هر یک از اعضای هیأت مدیره میتواند درخواست تشکیل جلسه ی هیأت مدیره را به طور فوقالعاده، به مدیر صندوق ارائه دهد. مدیر صندوق موظف است ظرف ده روز تشریفات برگزاری جلسه ی هیأت مدیره را انجام دهد؛ در غیر اینصورت مسئولیتهای مذکور در این اساسنامه که ناشی از تأخیر در برگزاری هیأت مدیره است به عهده ی مدیر صندوق خواهد بود و عضو مذکور خود میتواند با رعایت تشریفات مذکور در این ماده نسبت به دعوت هیأت مدیره ی اقدام کند.
تبصره ۲: در صورت حضور کلیه ی اعضای هیأت مدیره در جلسه ی هیأت مدیره، رعایت تشریفات دعوت مذکور در این ماده ضروری نیست.
تبصره ۳: اعتراض هریک از اعضای هیأت مدیره مبنی بر عدم رعایت تشریفات مذکور در این ماده برای دعوت و تشکیل جلسات هیأت مدیره، توسط متولی بررسی شده و در صورتی که متولی اعتراض را وارد تشخیص دهد، تصمیمات هیأت مدیره در جلسه مربوطه بیاعتبار خواهد بود.
تبصره ۴: در صورتی که جلسه ی هیأت مدیره برای دو بار متوالی برای تصمیمگیری راجع به یک موضوع تشکیل نشود، جلسه ی هیأت مدیره برای بار سوم در رابطه با همان موضوع با حضور هر تعداد از اعضاء رسمیت مییابد به شرط اینکه این موضوع و نتایج دعوت اول و دوم در دعوت سوم درج شود.
تبصره ۵: در صورتی که هر نماینده ی عضو هیأت مدیره در سه جلسه متوالی یا چهار جلسه متناوب در طول یک سال، غیبت داشته باشد، خود به خود از نمایندگی عضویت در هیأت مدیره معزول خواهد بود و رکن مربوطه باید نمایندهی دیگری را طبق مفاد اساسنامه، به عنوان عضو جایگزین معرفی کند.
ماده ۴۷: ریاست جلسات هیأت مدیره به عهده ی نماینده ی متولی و در غیاب وی به عهده ی عضو دیگری است که توسط هیأت مدیره تعیین میشود. برای هر جلسه هیأت مدیره، صورتجلسهای توسط نماینده ی مدیر صندوق و در صورت غیبت ایشان توسط نماینده ی متولی یا به انتخاب هیأت مدیره توسط یکی دیگر از اعضای هیأت مدیره، تنظیم میشود و برای اعضای حاضر در جلسه ارسال میشود تا به امضای تعدادی از اعضاء برسد که مطابق سایر مفاد اساسنامه برای اعتبار تصمیمات لازم است. این صورتجلسه باید ظرف یک هفته پس از تشکیل جلسه ی هیأت مدیره، تنظیم و امضاء شده و برای سازمان و هریک از ارکان صندوق یک نسخه ارسال شود و یک نسخه نیز در مدارک صندوق بایگانی شود.
امور مالی و معاملاتی:
ماده ۴۸: تصمیم گیری راجع به سرمایه گذاری وجوه مازاد صندوق از جمله تصمیم به خرید یا فروش اوراق بهادار به نام صندوق در چارچوب مفاد اساسنامه و امیدنامه ی صندوق و مقررات مصوب، از اختیارات مدیر صندوق است.
ماده ۴۹: ثبت رویدادهای مالی صندوق در حسابهای صندوق و تهیه ی صورتهای مالی صندوق در مقاطع زمانی پیشبینی شده در این اساسنامه، از وظایف مدیر صندوق است و وی موظف است در انجام این امر، مقررات قانونی، استانداردهای حسابداری و گزارشدهی مالی و آییننامهها و دستورالعملهای اجرایی که توسط سازمان ابلاغ میشود را رعایت نماید.
ماده ۵۰: مدیر صندوق باید در انتخاب ترکیب داراییهای صندوق در دورههای مختلف فعالیت، نصابهای مذکور در امیدنامه را رعایت کند. در صورتی که به هر دلیل، نصابهای مذکور در امیدنامه نقض گردد، مدیر صندوق باید ضمن اطلاع به متولی و حسابرس، ظرف حداکثر ۱۰ روز کاری، اقدامات لازم را برای رعایت این نصابها، انجام دهد.
تشریفات تهیه و تائید صورت وضعیتها و ثبت حسابها:
ماده ۵۱: تشریفات تهیه و تأیید صورت وضعیتهای پیشرفت پروژه و ثبت آنها در حسابهای صندوق به قرار زیر است:
الف) صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی پروژه حداقل هر ماه یکبار توسط مدیر ساخت تهیه وامضاء میشود و جهت تأیید به مدیر ناظر تقدیم میشود. با توجه به اینکه وظیفه ی مدیر ناظر، رؤیت پیشرفت فیزیکی پروژه و تأیید آن و همچنین تأیید کیفیت کار انجام شده و تطبیق نوع و کیفیت مصالح به کار رفته با استانداردهای ملی ساختمان و مصالح پیشبینی شده در طرح توجیهی پروژه است، لذا در صورتیکه تا زمان تهیه ی گزارش پیشرفت فیزیکی ماه بعد، مصالح و کار انجام شده توسط سایر مصالح پوشانده میشود، مدیر ساخت موظف است قبل از پوشانده شدن مصالح و کار انجام شده، صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی پروژه را تهیه و به تأیید مدیر ناظر برساند. صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی پروژه باید شامل موارد زیر باشد:
۱-الف) شماره مسلسل، عنوان صورت وضعیت، نام پروژه، نام مدیر ساخت به عنوان تهیهکننده ی گزارش، تاریخ تهیه ی گزارش، تاریخ آخرین گزارش تأیید شده ی قبلی
۲-الف) فعالیتهای انجام شده در قالب مراحل اجرای پروژه که در طرح توجیهی پروژه پیشبینی شده است
۳-الف) درصد پیشرفت هر مرحله از تاریخ آخرین گزارش تأیید شده ی قبلی تا تاریخ تهیه ی گزارش، جمع درصد پیشرفت هر مرحله تا تاریخ تهیه ی گزارش و جمع درصد پیشرفت فیزیکی کل پروژه با توجه به وزن اجرای هر مرحله در پیشرفت پروژه
۴-الف) فهرست و میزان مصالح به کار رفته از تاریخ آخرین گزارش تأیید شده قبلی تا تاریخ تهیه گزارش به تفکیک هر مرحله
۵-الف) مقایسه ی پیشرفت هر مرحله با زمانبندی پیشبینی شده در طرح توجیهی، میزان تأخیر یا تعجیل در اجرای هر مرحله، دلایل تأخیرات، نحوه ی جبران تأخیرات و توضیح اینکه تأخیر یا تعجیل، چه اثری بر زمانبندی اجرای کل پروژه دارد.
ب) مدیر ناظر باید بلافاصله پس از دریافت صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی پروژه، از محل پروژه بازدید به عمل آورده و صحت اطلاعات مندرج در صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی پروژه را بخصوص از لحاظ موارد زیر بررسی نماید:
۱-ب) تطبیق درصدهای پیشرفت واقعی مراحل اجرای پروژه، با اطلاعات مندرج در صورت وضعیت
۲-ب) تطبیق مراحل اجرا شده از پروژه با طرح توجیهی
۳-ب) رعایت مقررات ملی ساختمان در اجرای پروژه
۴-ب) تطبیق مصالح به کار رفته با آنچه در صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی پروژه درج شده است از نظر کیفیت و کمیت
۵-ب) تطبیق کیفیت و کمیت مصالح به کار رفته با مصالح پیشبینی شده در طرح توجیهی پروژه.
در صورتیکه به تشخیص مدیر ناظر اطلاعات مندرج در صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی پروژه صحیح باشد، وی موظف است ظرف ۵ روز کاری صورت وضعیت مذکور را تأئید کرده و ضمن بایگانی یک نسخه از آن، یک نسخه را به مدیر ساخت و یک نسخه را به مدیر صندوق تحویل دهد، در غیر اینصورت وی باید در مهلت مذکور موارد عدم تطبیق را به مدیر ساخت گزارش کند.
تبصره۱: قبل از بررسی و تائید پیشرفت فیزیکی پروژه توسط مدیر ناظر، مدیر ساخت نباید مصالح و کار انجام شده را توسط سایر مصالح بپوشاند. در صورتی که مدیر ناظر، بررسی صورت وضعیتهای پیشرفت فیزیکی پروژه را در مهلت مذکور به انجام نرساند و برای این امر دلایل موجه مورد قبول هیأت مدیره ی صندوق ارائه ندهد و این امر به تأیید هیأت مدیره ی صندوق منجر به تأخیر در اجرای پروژه گردد، جریمههای تأخیر از این بابت به عهده ی مدیر ناظر خواهد بود. مدیر صندوق موظف است با گزارش مدیر ساخت، بلافاصله ذخیره ی لازم را از محل مطالبات مدیر ناظر بابت کارمزد خود تا سقف جریمه ی تأخیر احتمالی، در حسابهای صندوق منظور نماید. ذخیره ی مذکور حداکثر تا گزارش بعدی راجع به پیشرفت مالی پروژه تعیین تکلیف شده و با نظر هیأت مدیره ی صندوق به حساب مطالبات مدیر ناظر بازگردانده میشود یا از محل آن، جریمههای تأخیر مدیر ناظر تأمین میگردد.
تبصره۲: در صورتیکه بخشی از صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی مورد تأیید مدیر ناظر و بخشی دیگر مورد تأیید وی نباشد، وی ملزم است بخشهای مورد تأیید و درصد آنها از کل صورت وضعیت را تعیین نماید.
تبصره۳: در صورتیکه تمام یا بخشی از گزارش پیشرفت فیزیکی پروژه توسط مدیر ناظر مورد تأیید قرار نگیرد، کارمزد مدیر ناظر برای بررسی مجدد آن بخش، به عهده ی مدیر ساخت بوده و از محل مطالبات وی از صندوق قابل کسر است.
ج) مدیر ساخت باید صورت وضعیت مالی پروژه را براساس صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی پروژه که توسط مدیر ناظر تأئید شده است، تهیه کرده و پس از امضاء در اختیار مدیر صندوق قرار دهد. صورت وضعیتهای مالی پروژه دارای شماره مسلسل جداگانه میباشند. مدیر صندوق موظف است نسبت به بررسی صحت اطلاعات مندرج در این صورت وضعیت، بخصوص از لحاظ موارد زیر، اقدام کند:
۱-ج) تطبیق اطلاعات مندرج در صورت وضعیت مالی پروژه با صورت وضعیت یا صورت وضعیتهای تأیید شده ی پیشرفت فیزیکی پروژه.
۲-ج) تطبیق مبالغی که برای اجرای هر مرحله باید از منابع مالی صندوق به مدیر ساخت پرداخت شود با مبالغ مندرج در طرح توجیهی پروژه و قرارداد منعقده با مدیر ساخت، و کنترل محاسبات با توجه به درصدهای پیشرفت هر مرحله.
در صورت صحت اطلاعات مندرج در صورت وضعیت مالی پروژه، مدیر صندوق موظف است ظرف ده روز کاری از زمان ارسال این صورت وضعیت، نسبت به تأئید آن اقدام کرده و در حسابهای صندوق ثبت کند و یک نسخه از آن را همراه صورت وضعیتهای پیشرفت فیزیکی پروژه، جزو اسناد صندوق بایگانی نماید و نسخه ی دیگر را به مدیر ساخت تحویل دهد. نحوه ی توزیع سایر نسخ در صورت نیاز به تأیید هیأت مدیره ی صندوق میرسد. در صورت احراز عدم صحت اطلاعات مندرج در صورت وضعیت مالی پروژه، مدیر صندوق باید ظرف مهلت مذکور، موارد نقص و عدم صحت اطلاعات را کتباً به مدیر ساخت اعلام نماید.
د) صورت وضعیتهای تأئید شده پس از کسر کسورات قانونی و سایر کسورات پیشبینی شده در اساسنامه و امیدنامه، باید ظرف ۱۰ روز پس از تأیید، توسط صندوق و با رعایت تشریفات مربوطه، تسویه شوند.
حسابهای بانکی صندوق و نظارت بر دریافتها و پرداختها:
ماده ۵۲: به تشخیص مدیر صندوق و توافق متولی، به تعداد لازم حساب یا حسابهای بانکی به نام صندوق افتتاح میشود. پرداخت از این حسابهای بانکی با امضای مشترک نماینده ی متولی و نماینده ی مدیر صندوق صورت میپذیرد. کلیه ی دریافتها و پرداختهای صندوق شامل وجوه حاصل از صدور واحدهای سرمایهگذاری، وجوه حاصل از دریافت سودهای سپردههای بانکی و پرداخت هزینههای مربوط به صندوق، منحصراً از طریق این حساب یا حسابها انجام میپذیرد.
ماده ۵۳: کلیه ی پرداختهای صندوق از حساب یا حسابهای بانکی صندوق موضوع ماده ی ۵۲، به دستور مدیر صندوق و تأیید متولی صورت میپذیرد و متولی باید قبل از پرداخت و پس از اطمینان از تطابق دستور پرداخت با مفاد اساسنامه، دستور پرداخت را تأیید نماید. بررسی متولی در مورد پرداختها از جمله شامل موارد زیر خواهد بود:
الف) در مورد پرداختهای مربوط به هزینههای ساخت پروژه به مدیر ساخت، متولی باید کنترل نماید که:
۱ – صورت وضعیتهای مالی توسط مدیر ساخت امضاء و توسط مدیر صندوق تائید شدهاند و با صورت وضعیتهای پیشرفت فیزیکی پروژه که توسط مدیر ناظر تائید شدهاند و همچنین طرح توجیهی پروژه و قرارداد منعقده با مدیر ساخت، تطبیق دارند.
۲-مبلغ پرداختی با مبلغ اسناد یاد شده در بند ۱، تطبیق دارد
۳-کلیه ی این پرداختها صرفاً از طریق واریز به حساب بانکی مدیر ساخت، صورت میپذیرد.
ب) در خصوص پرداخت کارمزدها و هزینههای صندوق، متولی باید کنترل نماید که:
۱ – پرداخت مطابق با مفاد اساسنامه بوده و به طور صحیح محاسبه شده است
۲ – این پرداختها از طریق واریز به حسابهای بانکی اشخاص مربوطه، صورت میپذیرد.
ج) در خصوص پرداخت به منظور خرید اوراق بهادار پذیرفته شده در بورس به نام صندوق، متولی باید کنترل نماید که:
۱ – پرداخت صرفاً به حساب جاری معاملاتی کارگزار صورت پذیرد
۲ – مانده ی وجوه نقد صندوق نزد کارگزار به تشخیص متولی بیش از حد لازم نباشد
۳ – کارگزار دارای مجوز کارگزاری از سازمان باشد.
هـ) در خصوص پرداخت به منظور خرید اوراق بهاداری که در بورس پذیرفته نشده است، متولی باید کنترل کند که:
۱ – مشخصات و تعداد اوراق بهادار و فروشنده ی آنها معین شده است
۲ – اوراق بهادار دارای ویژگیهای مندرج در امیدنامه است
۳ – فروشنده معتبر است
۴ – مبلغ مورد نظر صرفاً به حساب بانکی فروشنده واریز میشود.
تبصره– رعایت مفاد این ماده یا سایر مواد این اساسنامه در مورد صدور دستورات پرداخت توسط مدیر صندوق الزامی است و مسئولیت متولی در تأیید دستورات پرداخت، رافع مسئولیت مدیر صندوق نیست.
تشریفات برگزاری مزایده:
ماده ۵۴: پیشفروش یا فروش واحدهای ساختمانی پروژه، براساس مزایده صورت خواهد گرفت. اسناد مزایده و مراحل انجام مزایده، قیمتهای پایه، بودجه ی تبلیغات، محل تأمین بودجه ی تبلیغات، چگونگی تبلیغ و نمونه ی قراردادهایی که با خریداران واحدهای ساختمانی منعقد میشود، باید مطابق دستورالعمل مصوب سازمان توسط مدیر صندوق تهیه شده و به تصویب هیأت مدیره ی صندوق و تأیید سازمان برسد. متولی موظف است با دریافت گزارشهای هفتگی، بر اجرای صحیح مصوبات هیأت مدیره در این زمینه نظارت نماید.
تبصره– بودجه ی پیش بینی شده هزینه تبلیغات و پیشفروش یا فروش واحدهای ساختمانی کمتر از هشتاد(80) درصد ذخیره مربوطه در حسابهای صندوق نخواهد بود؛ مگر اینکه به تأیید متولی و تصویب مجمع صندوق و با ذکر دلایل، اختصاص بودجه ی کمتر، به صرفه و صلاح دارندگان واحدهای سرمایهگذاری باشد.
هزینههای صندوق:
ماده ۵۵: صرفاً موارد زیر را میتوان به عنوان هزینهها یا داراییهای صندوق شناسایی کرد و در مقابل آن برای صندوق ایجاد تعهد نمود یا آنها را از محل داراییهایی صندوق یا با صدور واحدهای سرمایهگذاری جدیدپرداخت کرد، مشروط به اینکه مبالغ یا نحوه ی محاسبه ی آنها در امیدنامه و طرح توجیهی پروژه پیشبینی شده باشند:
۱ – هزینههای تأسیس صندوق
۲ – کارمزد ارکان صندوق که میزان و نحوه ی محاسبه ی آن در امیدنامه قید شده است
۳ – هزینههای طراحی نقشههای ساختمان پروژه
۴ – هزینههای اخذ مجوزهای لازم برای اجرای ساختمان پروژه
۵ – زمین پروژه و مالیاتها و هزینههای نقل و انتقال آن به نام صندوق
۶ – هزینه ی اجرای پروژه براساس مبالغ ثابت مندرج در قرارداد با مدیر ساخت که پوششدهنده ی کلیه ی هزینههای ساخت پروژه اعم از دستمزد نیروی انسانی، مصالح ساختمانی، تجهیزات و تأسیسات مکانیکی و برقی، ماشینآلات و اقلام مورد نیاز و هزینه قرارداد با پیمانکاران فرعی، باشد
۷ – هزینه ی تبلیغات و سایر هزینههای مربوط به پیشفروش یا فروش واحدهای ساختمانی
۸ – هزینههای بیمه ی ساختمان پروژه در صورتیکه به تصویب هیأت مدیره ی صندوق لازم باشد
۹– حقالزحمه کارشناسان رسمی دادگستری برای ارزیابی داراییهای صندوق
۱۰– مالیات و هزینه نقل و انتقال اوراق بهادار صندوق مطابق مقررات
۱۱-کارمزد یا حقالزحمه ی تصفیه صندوق که میزان و نحوه محاسبه آن در امیدنامه ی صندوق قید شده است
۱۲– هزینههای مالی تسهیلات اخذ شده برای صندوق
۱۳-هزینههای بانکی برای نقل و انتقالات وجوه صندوق
۱۴-هزینههای نگهداری اوراق بهادار بینام صندوق توسط بانکها
۱۵– هزینه ی طرح دعاوی توسط متولی علیه هر یک از ارکان صندوق در مراجع ذی صلاح
۱۶– هزینه طرح دعاوی به نفع صندوق یا دفاع در برابر دعاوی علیه صندوق توسط مدیر صندوق با تأیید متولی
۱۷– سایر هزینهها به تصویب هیأت مدیره، مشروط به اینکه به تشخیص متولی در اجرای اهداف و موضوع فعالیت صندوق ضروری باشد.
پرداخت هزینه از محل داراییهای صندوق بجز موارد فوق مجاز نیست و مدیر صندوق و متولی مسئول جبران خسارات وارده به صندوق یا سرمایهگذاران در اثر قصور یا تخلف خود از این ماده میباشند. حدود مسئولیت آنها را مرجع صالح به رسیدگی، تعیین میکند.
تبصره ۱: تأمین هزینههای اجرای وظایف و مسئولیتهای ارکان صندوق به استثنای موارد مذکور در این ماده، حسب مورد به عهده ی خود ایشان است.
تبصره ۲: هزینههای تحقق یافته ولی پرداخت نشده ی صندوق در هر دوره باید در حسابهای صندوق منظور شده و در محاسبه ی خالص ارزش واحدهای سرمایهگذاری در پایان آن دوره لحاظ گردند.
تبصره ۳: برای تأمین برخی هزینهها نظیر هزینههای تبلیغات فروش یا پیشفروش واحدهای ساختمانی پروژه، کارمزد یا حقالزحمه ی تصفیه ی صندوق و کارمزد متعهد پذیرهنویس، باید در هر دوره مبلغ تعیین شده در امیدنامه ی صندوق، ذخیره شود.
ماده ۵۶: پرداخت هرگونه کمک بلاعوض به اشخاص و نهادها باید به تصویب مجمع عمومی صندوق برسد و در این مجمع، دارندگان گواهی سرمایهگذاری ذینفع در کمک مزبور، حق رأی ندارند. این وظیفه مجمع، قابل تفویض به هیچ یک از ارکان صندوق نمیباشد.
زمانهای پرداخت کارمزد و هزینههای ساخت:
ماده ۵۷: کارمزدهای ارکان صندوق و هزینههای ساخت براساس آنچه در امیدنامه و طرح توجیهی پیشبینی شده است و پس از کسر کسورات قانونی و جریمههای احتمالی در مواعد زیر پرداخت میشوند:
الف) کارمزد مدیر صندوق در هر دورهی سه ماهه پس از تهیه ی صورتهای مالی و گزارشهای عملکرد سه ماهه و گزارش خالص ارزش واحدهای سرمایهگذاری در مواعد مقرر به میزان ۹۰ درصد، به شرط آنکه در صورت لزوم به اظهارنظر حسابرس، حسابرس راجع به آنها نظر مقبول ارائه داده باشد یا در صورت اظهارنظر مشروط، بندهای شرط از نظر متولی کماهمیت باشد
ب) حقالزحمه ی حسابرس در خصوص اظهارنظر راجع به صورتهای مالی، گزارش عملکرد، گزارش خالص ارزش واحدهای سرمایهگذاری، پس از ارائه ی اظهارنظر راجع به هر یک از موارد
ج) کارمزد متولی هر سه ماه یکبار به میزان ۹۰%
د) کارمزد مدیر ناظر هر ماه یکبار به میزان ۹۰% براساس صورت وضعیتهای پیشرفت فیزیکی که توسط وی در آن ماه بررسی شده است
هـ) هزینههای اجرای پروژه به مدیر ساخت حداقل هرماه یکبار، براساس صورت وضعیتهای پیشرفت مالی تائید شده به میزان ۹۰%
و) کارمزد متعهد پذیرهنویس، پس از هر مرحله از پذیرهنویسی در صورت انجام کلیه ی تعهدات توسط وی
ز) کارمزد تصفیه، پس از اتمام مراحل تصفیه ی صندوق.
تبصره -مبلغ باقیمانده از کارمزدهای مدیر صندوق، متولی و ناظر و همچنین مبالغ پرداخت نشده به مدیر ساخت بابت صورت وضعیتهای مالی تأیید شده، در پایان دوره مالی بعد قابل پرداخت است، مشروط به اینکه اشخاص مذکور به کلیه ی تعهدات و مسئولیتهای خود در قبال صندوق مطابق اساسنامه و قراردادهای منعقده، عمل نموده باشند. در صورتیکه متولی، ناظر و مدیر ساخت در پایان هر سال، ضمانتنامه ی بانکی بدون قید و شرط قابل تمدید توسط صندوق معادل مبلغ مطالبات خود به نفع صندوق به مدیر صندوق ارائه دهند، طلب باقیمانده ی آنها از این بابت قابل پرداخت خواهد بود. این ضمانتنامه در پایان سال مالی بعد، در صورتی آزاد میشود که اشخاص مذکور به کلیه ی وظایف و مسئولیتهای خود در قبال صندوق عمل نموده باشند.
اطلاعرسانی:
ماده ۵۸: مدیر صندوق موظف است برای اطلاع رسانی و ارایه ی خدمات اینترنتی به سرمایهگذاران، تارنمای مجزایی برای صندوق طراحی و راهاندازی کند یا قسمت مجزایی از تارنمای خود را به این امر اختصاص دهد. نشانی تارنمای مذکور به عنوان تارنمای صندوق در امیدنامه ذکر شده است. سایر روشهای اطلاعرسانی توسط سازمان تعیین میشود.
ماده ۵۹: مدیر صندوق موظف است در طول دوره ی فعالیت صندوق اطلاعات زیر را در مقاطع تعیین شده در تارنمای صندوق منتشر نماید:
۱ – متن کامل اساسنامه و امیدنامه ی صندوق و به روزرسانی آن بلافاصله پس از ثبت هرگونه تغییرات آن نزد سازمان
۲ – گزارش پیشرفت ماهانه ی پروژه براساس صورت وضعیتهای تائید شده توسط مدیر ناظر، حداکثر یک روز کاری پس از تائید
۳ – گزارش خالص ارزش واحدهای سرمایهگذاری به بهای تمام شده برای پایان هر دوره سه ماهه و به ارزش روز برای پایان هر دوره ی شش ماهه، حداکثر ۴۵ روز پس از هر دوره
۴ – تاریخ تعیین شده در هر مرحله از افزایش سرمایه ی صندوق که به دارندگان واحدهای سرمایهگذاری در آن تاریخ، حق تقدم برای ارائه ی درخواست صدور واحدهای سرمایهگذاری جدید، تعلق میگیرد.
۵ – نتیجه ی هر مرحله از افزایش سرمایه ی صندوق و تعداد واحدهای سرمایهگذاری صادر شده تا پایان آن مرحله، حداکثر ۲۰ روز کاری پس از پایان مهلت پذیره نویسی هر مرحله
۶ – گزارش عملکرد و صورتهای مالی صندوق در دورههای سه ماهه، شش ماهه، نه ماهه و سالانه، بلافاصله پس از تهیه و صورتهای مالی ششماهه و سالانه حسابرسی شده به همراه اظهارنظر حسابرس، یک روز کاری پس از اظهارنظر حسابرس
۷ – مبلغ قابل پرداخت بابت هر واحد سرمایهگذاری از محل تقسیم داراییهای صندوق و تاریخ موردنظر برای استخراج فهرست سرمایهگذارانی که مبلغ مذکور به آنها تعلق خواهد گرفت، حداقل ۱۰ روز قبل از تاریخ مورد نظر، در صورتی که ارکان ذیصلاح با رعایت اساسنامه، تصمیم به تقسیم تمام یا بخشی از داراییهای صندوق بین سرمایهگذاران گرفته باشند
۸ – نتیجه ی اجرای تصمیم اعلام شده مطابق بند ۷، شامل مبلغ پرداختی به سرمایهگذاران بابت هر واحد سرمایهگذاری، تاریخ پرداخت و جمعکل مبالغ پرداختی
۹ – مظنههای خرید و فروش بازارگردان در هر روز و قیمت پایانی هر واحد سرمایهگذاری برای روز قبل، حداکثر تا ساعت ۱۰ هر روز
۱۰ – کلیه ی گزارشهایی که به تشخیص سازمان تهیه و ارایه ی آنها به عموم ضروری باشد.
تبصره ۱: مدیر صندوق باید هم زمان یک نسخه از گزارشها و اطلاعات مذکور در این ماده را برای سازمان، متولی و حسابرس ارسال کند و انتشار هرگونه اطلاعات در تارنمای صندوق در رابطه با این صندوق به منزله ی ارایه ی اطلاعات به سازمان است.
تبصره ۲: حسابرس باید اظهارنظر خود را در مورد گزارشهای عملکرد و صورتهای مالی سالانه و میاندورهای صندوق، حداکثر ظرف ۲۰ روز پس از دریافت، مطابق مفاد اساسنامه ارایه دهد. مدیر صندوق موظف است اظهارنظر حسابرس را درمورد گزارش های عملکرد و صورت های مالی سالانه و میان دوره ای صندوق، یک روز کاری پس از دریافت، در تارنمای صندوق منتشر کند.
تبصره ۳: روند تاریخی اطلاعات موضوع بندهای (۲)، (۳) و (۵) این ماده، باید در تارنمای صندوق در دسترس سرمایهگذاران باشد.
تبصره ۴: در صورتیکه اطلاعرسانی از طریق تارنمای صندوق به هر دلیل امکانپذیر نباشد، این اطلاعات باید به صورت کاغذی و به تعداد کافی در شعب در اختیار سرمایهگذاران قرار گیرد و وجود چنین اطلاعاتی در شعب از طریق روزنامه ی کثیرالانتشار صندوق به اطلاع سرمایهگذاران برسد.
تصفیه و انحلال یا پایان دوره فعالیت صندوق:
ماده ۶۰: فعالیت صندوق به یکی از طرق زیر پایان مییابد:
الف) پس از اتمام موضوع فعالیت صندوق اعم از ساخت پروژه ی ساختمانی صندوق و فروش آن و انتقال اسناد مالکیت به خریداران
ب) در صورتی که ادامه فعالیت صندوق به تشخیص یا تائید سازمان امکانپذیر نباشد از قبیل عدم موفقیت در جمعآوری منابع مالی برای ادامه ی فعالیت صندوق.
ج) در صورت لغو مجوز صندوق توسط سازمان
د) در صورت صدور حکم دادگاه مبنی بر خاتمه ی فعالیت یا انحلال صندوق
هـ) به تقاضای هر یک از سرمایه گذاران یا ارکان صندوق و تائید سازمان در صورتی که هریک از ارکان به وظایف خود عمل نکند و شخص جایگزین انتخاب نشده باشد.
ماده ۶۱: در صورتی که فعالیت صندوق بنا به موارد مذکور در بندهای ب تا هـ ماده ۶۰ پایان پذیرد، مرجع ذیصلاحی که رأی به انحلال می دهد، مدیر تصفیه، حدود اختیارات و حقالزحمه ی وی و مراحل تصفیه ی صندوق، را تعیین می کند؛ در صورت عدم تعیین این موارد، تصفیه صندوق براساس ماده ۶۲ و به مسئولیت مدیر صندوق صورت میگیرد.
تبصره– درخصوص بند الف ماده ی 60، مدیر صندوق مراحل تصفیه را طبق ماده ی 62، انجام می دهد.
ماده ۶۲: در صورتیکه پیش بینی شود فعالیت صندوق بنا به بند الف ماده ۵۷ پایان میپذیرد، پس از اتمام مراحل ساخت پروژه، اقدامات زیر تا اتمام تصفیه ی صندوق صورت میپذیرد:
۱ – مدیر صندوق عملیات مزایده را برای فروش دارایی های صندوق مطابق مفاد اساسنامه و با رعایت دستورالعمل مصوب سازمان، انجام می دهد و این عملیات هرچند بار که لازم باشد تا فروش همه ی دارایی های صندوق ادامه مییابد. فاصله ی بین دو عملیات مزایده نباید بیشتر از سه ماه باشد.
۲ – مدیر صندوق تلاش میکند که دیگر داراییهای صندوق از جمله مطالبات صندوق را به نقد تبدیل کند.
۳ – خرید دارایی به نام صندوق متوقف میشود، مگر در موارد ضروری و تأیید متولی
۴ – مدیر صندوق به تائید متولی از محل وجوه نقد صندوق، کلیه ی بدهیهای سررسید شده ی صندوق به استثنای مطالبات مدیر صندوق و متولی بابت کارمزد را میپردازد. در صورتی که ارزش داراییهای صندوق کمتر از ارزش بدهیهای آن نباشد و وجوه نقد صندوق برای پرداخت این بدهیها کفایت نکند، تفاوت توسط مدیر صندوق تأمین خواهد شد و مدیر صندوق معادل مبالغ پرداختی در حسابهای صندوق بستانکار میشود.
۵ – مدیر صندوق تا خاتمه تصفیه همچنان برای هر دورهی سه ماهه، صورتهای مالی و گزارش عملکرد صندوق را تهیه و در مواعد مقرر به حسابرس تسلیم مینماید.
۶ – حسابرس موظف است نظر خود را ظرف ۲۰ روز پس از دریافت صورتهای مالی و گزارش عملکرد موضوع بند ۵، به مدیر صندوق، متولی، و سازمان ارایه دهد.
۷ – در صورتی که حسابرس نسبت به صورتهای مالی و گزارش عملکرد صندوق موضوع بند ۵ که تاریخ تهیه ی آنها پس از انجام اولین مزایده ی مذکور در بند ۱ است، اظهارنظر مقبول ارایه داده باشد یا در صورت اظهارنظر مشروط حسابرس، بندهای شرط از نظر متولی مانع مهمی برای ادامه عملیات تصفیه نباشد، آنگاه مدیر صندوق باید ظرف ۱۵ روزکاری از محل وجوه نقد صندوق، مبلغی را که از ۸۰% وجوه نقد صندوق در تاریخ صورتهای مالی مذکور کمتر نبوده و از خالص ارزش روز کل واحدهای سرمایهگذاری نزد سرمایهگذاران در آن تاریخ بیشتر نباشد، به حساب بانکی سرمایهگذاران واریز نماید. برای انجام این پرداخت، تاریخ معینی توسط مدیر صندوق اعلام میشود و نقل و انتقال واحدهای سرمایهگذاری ۵ روز مانده به این تاریخ متوقف میگردد. مبالغ مذکور تنها به حساب سرمایهگذارانی واریز میشود که در تاریخ موردنظر، دارنده ی واحدهای سرمایهگذاری صندوق باشند. مبلغ پرداختی بابت هر واحد سرمایهگذاری از طریق تارنمای صندوق به اطلاع عموم میرسد. پس از پرداخت مذکور وانتشار اطلاعیه ی مربوطه، نقل و انتقال واحدهای سرمایهگذاری مجاز خواهد بود. این عملیات تا فروش همه ی واحدهای ساختمانی پروژه حداقل هر سه ماه یکبار، تکرار میشود.
۸ – پس از آنکه تمام واحدهای ساختمانی پروژه به فروش رسید، نقل وانتقال واحدهای سرمایهگذاری ممنوع خواهد بود و مدیر صندوق مراحل ۵، ۶ و ۷ را تکرار میکند ولی در اجرای مرحله ی ۷، مبلغی معادل خالص ارزش روز واحدهای سرمایهگذاری را در ازای دریافت گواهیهای سرمایهگذاری و ابطال آنها به حساب سرمایهگذاران پرداخت میکند. در اجرای این پرداخت، خالص ارزش روز واحدهای سرمایه گذاری پس از فروش واحدهای ساختمانی پروژه، ملاک عمل خواهد بود. مدیر صندوق موظف است برای اطلاع سرمایهگذاران از این امر، بلافاصله اطلاعیهای در تارنمای صندوق منتشر نماید. در صورتیکه وجوه نقد صندوق برای این پرداخت کافی نباشد، مابهالتفاوت توسط مدیر صندوق تأمین شده و وی معادل مبلغ پرداختی در حسابهای صندوق بستانکار میشود.
۹ – پس از اجرای مرحله ی مذکور در بند ۸، حساب حقوق صاحبان سرمایه، تصفیه شده و مانده ی این حساب در صورت وجود به تأیید متولی و حسابرس به حساب مدیر صندوق منظور میشود. به استثنای بدهی صندوق به مدیر صندوق، باقیمانده ی بدهیهای صندوق از جمله مطالبات ارکان بابت کارمزد، از محل وجوه نقد صندوق پرداخت میشود و در صورتیکه وجوه نقد صندوق برای این پرداخت کافی نباشد، مدیر صندوق متعهد به تأمین وجوه نقد است؛ و معادل آن در حسابهای صندوق بستانکار میشود.
۱۰ – پس از آنکه اسناد مالکیت واحدهای ساختمانی به خریداران منتقل گردید و کلیه ی تعهدات صندوق در این زمینه ایفا شد، مطالبات مدیر صندوق پرداخت شده و باقیمانده ی داراییهای صندوق به مدیر صندوق منتقل شده و صندوق تصفیه میشود. صورتجلسه تصفیه توسط مدیر صندوق تهیه شده و پس از تأیید حسابرس و متولی، یک نسخه از آن به سازمان ارسال میشود. در این مقطع فعالیت صندوق خاتمه یافته تلقی میشود.
تبصره ۱: مسئولیت آماده سازی اسناد مالکیت واحدهای ساختمانی پروژه، مطابق قرارداد منعقده با خریداران و انتقال آنها به خریداران، به عهده ی مدیر صندوق است و وی از جانب صندوق کلیه ی این وظایف را انجام میدهد. هزینههای مربوط به این عملیات از محل ذخیره ی کارمزد تصفیه تأمین میشود و در صورت کافی نبودن این ذخیره، توسط مدیر صندوق تأمین میشود.
تبصره ۲: پس از انجام مرحله ی ۹، و در صورت صحت کلیه ی محاسبات، سرمایهگذاران هیچگونه حقوقی نسبت به داراییهای صندوق ندارند و این داراییها با اجرای بند ۱۰ به مدیر صندوق منتقل میشود.
مرجع رسیدگی به تخلفات و اختلافات:
ماده ۶۳: سازمان مرجع رسیدگی به کلیه ی تخلفات ارکان صندوق از مقررات، مفاد اساسنامه و امیدنامه ی صندوق است. درصورتی که به تشخیص سازمان، رسیدگی به تخلفات ارتکابی در صلاحیت مرجع/مراجع دیگری باشد، حسب مورد، موضوع به مرجع/ مراجع ذیصلاح ارجاع داده خواهد شد.
ماده ۶۴: هرگونه اختلاف بین ارکان صندوق با یکدیگر و با سرمایهگذاران صندوق در مواردی که مربوط به صندوق میشود و هرگونه اختلاف بین صندوق با سایر اشخاص ذیربط که ناشی از فعالیت حرفهای آنها از جمله درخصوص ادارهی امور صندوق، اجرای مفاد اساسنامه و اجرای وظایف و مسئولیتهای هریک از ارکان در قبال صندوق باشد، مشمول ماده ۳۶ قانون بازار اوراق بهادار بوده و براساس این ماده رسیدگی میشود.
سایر موارد:
ماده ۶۵: در صورتیکه هریک از ارکان صندوق در انجام وظایف و مسئولیتهای خود تقصیر، قصوریا تخلف داشته باشد و از این بابت خسارتی متوجه صندوق گردد، شخص یا اشخاص مقصر یا متخلف مسئول جبران خسارت وارده خواهند بود. مرجع صالح به رسیدگی، حدود مسئولیت هریک را تعیین میکند.
ماده ۶۶: در صورتیکه در طرح توجیهی پروژه پیشبینی شده باشد، مدیر صندوق میتواند برای اجرای موضوع فعالیت صندوق و پس از تأیید متولی به نام صندوق تسهیلات مالی دریافت کند و وثیقه ی لازم اعم از تمام یا قسمتی از پروژه یا زمین محل اجرای پروژه را بسپارد.
ماده ۶۷: چنانچه به هر دلیلی بین منافع سرمایهگذاران با منافع هر یک از ارکان صندوق تعارض پیش آید، تأدیه ی حقوق سرمایهگذاران بر تأدیه ی حقوق رکن یادشده، مقدم خواهد بود.
ماده ۶۸: در صورتیکه صندوق به حکم مراجع صالح قضایی منحل اعلام شود، این امر تغییری در محدودیت مسئولیت دارندگان واحدهای سرمایهگذاری ایجاد نمیکند.
ماده ۶۹: مرجع تفسیر مواد این اساسنامه، سازمان است. تغییرات اساسنامه باید به تائید سازمان و تصویب مجمع صندوق برسد.
ماده ۷۰: این اساسنامه در تاریخ …………………. در … ماده، … تبصره و یک امیدنامه تنظیم شده است.
نمونه امیدنامه ی صندوقهای زمین و ساختمان
۱– مقدمه:
صندوق زمین و ساختمان …………… به عنوان مؤسسه غیر تجاری نزد مرجع ثبت شرکتها و به عنوان نهاد مالی نزد سازمان بورس و اوراق بهادار به ثبت رسیده است. فعالیت این صندوق تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار میباشد. نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار بر صندوق به منظور حصول اطمینان از رعایت مقررات قانونی و مصوبات سازمان بورس و اوراق بهادار (سازمان) و شفافیت اطلاعاتی بوده و به منزله ی تأئید مزایا، تضمین سودآوری، کامل و صحیح بودن اطلاعات مندرج در امیدنامه یا توصیه و سفارش سازمان بورس و اوراق بهادار به سرمایهگذاری در صندوق نمیباشد.
این امیدنامه بخش جداییناپذیر اساسنامه ی صندوق محسوب میشود. کلیه ی واژهها و اصطلاحاتی که در ماده (۱) اساسنامه ی صندوق تعریف شده است، در این امیدنامه نیز به همان معانی به کار میرود. سرمایهگذار برای تصمیمگیری در مورد سرمایهگذاری در این صندوق باید علاوه بر مفاد امیدنامه، اساسنامه ی صندوق و گزارشهای دورهای آن را نیز مطالعه نماید. بعضی از مطالب مهم اساسنامه در امیدنامه تکرار شده است و در صورت برداشتهای متفاوت از آن دو، همواره مفاد اساسنامه حاکم خواهد بود.
موضوع فعالیت صندوق، جمعآوری وجوه از سرمایهگذاران، ساخت پروژه ساختمانی مورد نظر از محل وجوه جمع آوری شده و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یاد شده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایهگذاران صندوق است. خصوصیات کلی پروژه در بند ۲-۳ و جزئیات آن در طرح توجیهی پیوست این امیدنامه ذکر شده است.
علاقهمندان به سرمایهگذاری در این صندوق باید واحدهای سرمایهگذاری آن را خریداری نمایند. اولین عرضه ی عمومی واحدهای سرمایه گذاری صندوق، بدون در نظر گرفتن حق تقدم برای سرمایه گذاران قبلی صندوق خواهد بود و لذا در دوره ی پذیره نویسی اولیه، کلیه ی علاقه مندان می توانند، نسبت به خرید واحدهای سرمایه گذاری عرضه شده اقدام کنند. علاقهمندان به سرمایهگذاری در صندوق، همچنین میتوانند در هر مرحله ی از افزایش سرمایه ی صندوق پس از دوره ی پذیره نویسی اولیه، حقتقدم سایر سرمایهگذاران را خریداری کرده و با پرداخت قیمت مبنا در مهلت مقرر، حق تقدم خریداری شده را به واحدهای سرمایهگذاری صندوق تبدیل کنند. همچنین علاقه مندان می توانند، واحدهای سرمایه گذاری آن دسته از سرمایه گذاران صندوق که علاقه مند به فروش واحدهای سرمایه گذاری خود هستند را خریداری کنند. خرید واحدهای سرمایهگذاری این صندوق در صورت پذیرش آن در بورس یا بازار خارج از بورس، از طریق هر یک از کارگزاران فعال در بورس یا بازار خارج از بورس مربوطه و در غیر این صورت از طریق خرید از بازارگردان صندوق مطابق دستورالعمل مصوب سازمان، امکانپذیر خواهد بود.
سرمایهگذاری در این صندوق همراه با ریسک است. البته، تمهیدات لازم به عمل آمده است تا سرمایهگذاری در این صندوق سودآور باشد؛ ولی ممکن است در اثر کاهش خالص ارزش داراییهای صندوق یا شرایط خاص عرضه و تقاضای واحدهای سرمایهگذاری در بازار، سرمایهگذار در موقع فروش واحدهای سرمایهگذاری خود، یا در هنگام تصفیه صندوق، مبلغی کمتر از میزان سرمایهگذاری خود دریافت کند. ریسکهای مهمی که سرمایهگذار این صندوق با آنها مواجه است، در بخش ۳ این امیدنامه توضیح داده شدهاند.
۲– اهداف و استراتژیهای صندوق:
۲-۱- هدف از تشکیل صندوق، جمعآوری سرمایه از سرمایهگذاران و اختصاص آن به ساخت پروژه ی ساختمانی مذکور در بند ۳-۲ و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یادشده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایهگذاران است؛ در این خصوص، تلاش میشود، پروژه ی ساختمانی در زمان و با هزینه ی پیشبینی شده در طرح توجیهی پیوست این امیدنامه، به اتمام رسد. واحدهای ساختمانی صندوق با رعایت مقررات، از طریق برگزاری مزایده، به خریدارانی که بیشترین قیمت را پیشنهاد دهند، فروخته یا پیش فروش می شوند.
۲– ۲- مزیتهای سرمایهگذاری در این صندوق برای سرمایهگذاران عبارتند از:
الف) با سرمایهگذاری در این صندوق، سرمایهگذار از سود ناشی از ساخت و فروش واحدهای ساختمانی پروژه صندوق بهرهمند میشود. بنابراین قدرت خرید سرمایهگذار در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان در منطقه ی اجرای پروژه تا حد زیادی حفظ میشود.
ب) به دلیل اینکه فعالیت صندوق توسط حسابرس و متولی صندوق دائماً نظارت میشود، احتمال سوءاستفاده از سرمایه صندوق، کاهش مییابد.
ج) سرمایهگذار میتواند واحدهای سرمایهگذاری خود را در هر زمان از طریق فروش به بازارگردان یا اشخاص دیگر به نقد تبدیل کند. سرمایه گذاری مستقیم در پروژه های ساختمانی، این مزیت را ندارد و فروش یک واحد ساختمانی به مراتب از فروش واحدهای سرمایه گذاری صندوق مشکل تر است. بازارگردان براساس اساسنامه و مقررات مربوطه، هر روز قیمتهای خود را برای خرید و فروش واحدهای سرمایهگذاری، اعلام مینماید.
د) سرمایه گذار می تواند همواره اطلاعات مربوط به صندوق و پروژه ی ساختمانی صندوق را از طریق تارنمای صندوق که نشانی آن در بند ۸ آمده است، دریافت کند. دراین تارنما، پیشرفت پروژه در هر ماه و صورتهای مالی و گزارش عملکرد صندوق هر سه ماه یکبار منتشر می شوند.
۲– ۳- وجوه صندوق صرفاً برای ساخت پروژه و هزینههایی که در اساسنامه و امیدنامه پیشبینی شده است، پرداخت میشوند. مدیر صندوق میتواند برای حفظ ارزش وجوه نقد صندوق، وجوه مازاد صندوق را در داراییهایی به شرح زیر سرمایهگذاری کند:
۲-۳-۱: اوراق مشارکت، اوراق صکوک و اوراق بهادار رهنی و سایر اوراق بهاداری که تمامی شرایط زیر را داشته باشد:
الف- مجوز انتشار آنها از سوی دولت، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران یا سازمان بورس و اوراق بهادارصادر شده باشد
ب- سود حداقلی برای آنها تضمین و مشخص شده باشد
ج- به تشخیص متولی، یکی از مؤسسات معتبر بازخرید آنها را قبل از سررسید تعهد کرده باشد یا امکان تبدیل کردن آنها به نقد در بازار ثانویه مطمئن وجود داشته باشد.
۲-۳-۲: گواهیهای سپرده ی منتشره توسط بانکها یا مؤسسات مالی اعتباری دارای مجوز از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران.
۲-۳-۳: هر نوع سپردهگذاری نزد بانکها و مؤسسات مالی اعتباری دارای مجوز از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران.
۲-۴- این صندوق به عنوان یک صندوق زمین و ساختمان وجوه خود را در پروژه ساختمانی که مشخصات کلی آن در زیر و با جزئیات بیشتر در پیوست این امیدنامه شرح داده شده است، سرمایهگذاری میکند:
نام پروژه:…………………………………………………………………….
نشانی پروژه:……………………………………………………………………………
متراژ زمین پروژه:…………….. متر مربع
تعداد واحدهای ساختمانی پروژه به تفکیک کل، مسکونی و تجاری:
کل…………واحد؛ مسکونی…………واحد؛ تجاری………..واحد.
مساحت زیر بنای پروژه به تفکیک کل، مسکونی و تجاری:
کل………….مترمربع؛ مسکونی…………….مترمربع؛ تجاری………………..مترمربع؛ اداری …………….مترمربع.
قیمت تمام شده ی زمین پروژه در زمان انتشار این امیدنامه: …………….میلیون ریال
پیش بینی زمان ساخت پروژه: ……………. ماه
پیش بینی کل هزینه ساخت پروژه: …………… میلیون ریال
پیشبینی متوسط قیمت فروش هر متر مربع واحدهای ساختمانی به تفکیک کل و نوع کاربری:
کل: ………………میلیون ریال؛ مسکونی: ………………..میلیون ریال؛ تجاری:…………….میلیون ریال؛ اداری ……………… میلیون ریال.
۳-ریسک سرمایهگذاری در صندوق :
۳-۱- البته، تمهیدات لازم به عمل آمده است تا سرمایهگذاری در صندوق سودآور باشد، ولی احتمال وقوع زیان در سرمایهگذاریهای صندوق همواره وجود دارد. بنابراین، سرمایهگذاران باید به همه ی ریسکهای سرمایهگذاری در صندوق از جمله ریسکهای زیر توجه ویژه مبذول دارند.
۳-۲-ریسک کاهش ارزش داراییهای صندوق: صندوق در پروژه ساختمانی مذکور در بند ۲-۳ سرمایهگذاری میکند و انتظار بر آن است که با توجه به سود ناشی از ساخت و ساز و افزایش عمومی قیمتها در این بخش، بازده مناسبی برای سرمایهگذاران ایجاد کند؛ اما این امکان وجود دارد که با کاهش عمومی قیمت زمین و ساختمان، ارزش داراییهای صندوق کاهش یابد و سرمایهگذاران به بازده مورد انتظار دست پیدا نکنند.
۳-۳-ریسک افزایش هزینه های ساخت: مدیر ساخت، ساخت پروژه ی صندوق را با هزینه های از پیش تعیین شده در طرح توجیهی پیوست این امیدنامه تقبل نموده است. با این حال ممکن است در شرایط استثنایی، هزینه های ساخت پروژه از قبیل مصالح ساختمانی، تأسیسات، اجاره ی ماشین آلات و دستمزدها به طور غیرمنتظره ای افزایش یابند. در این صورت ممکن است هزینه های ساخت به تائید هیأت مدیره صندوق افزایش یابند، در صورتی که قیمت فروش واحدهای ساخته شده متناسب با این افزایش هزینه، افزوده نشود؛ بازده مورد انتظار صندوق کاهش خواهد یافت.
۳-۴- ریسک عدم اتمام پروژه در موعد مقرر: مدیر ساخت متعهد است که در زمان تعیین شده در امیدنامه، عملیات ساخت پروژه را مطابق طرح توجیهی به پایان برساند. هر چند در صورت تأخیر در این امر، مبلغی به عنوان جریمه از مدیر ساخت دریافت خواهد شد؛ اما در صورت عدم توانایی مدیر ساخت در اتمام به موقع پروژه، این امکان وجود دارد که سود پروژه کاهش یابد.
3-5- ریسک کاهش قیمت بازاری واحدهای سرمایهگذاری: هرچند بازارگردان صندوق با دادوستد واحدهای سرمایهگذاری، نقدشوندگی آنها را افزایش میدهد اما این امکان وجود دارد که قیمت واحدهای سرمایهگذاری صندوق به دلیل کاهش ارزش خالص پروژه یا شرایط خاص بازار، روندی کاهنده داشته باشد و بدین ترتیب باعث زیان سرمایهگذار شود.
۴-واحدهای سرمایهگذاری:
۴-۱- واحد سرمایهگذاری کوچکترین جزء سرمایه ی صندوق است. در ازای سرمایهگذاری در صندوق، گواهی سرمایهگذاری صادر میشود. در گواهی سرمایهگذاری، تعداد واحدهای سرمایهگذاری هر سرمایهگذار درج میشود. حقوق و مسئولیت دارندگان واحدهای سرمایهگذاری با یکدیگر یکسان است.
۴-۲- دارندگان واحدهای سرمایهگذاری میتوانند واحدهای سرمایهگذاری خود را درصورت پذیرش در بورس اوراق بهادار یا بازار خارج از بورس و درغیراین صورت در بازار دیگری که توسط بازارگردان بهوجود آمده، به فروش برسانند. کاهش یا افزایش ارزش داراییهای صندوق، در قیمتهای بازاری واحدهای سرمایهگذاری، مؤثر است. سرمایهگذاران همچنین میتوانند واحدهای سرمایهگذاری خود را تا اتمام مراحل ساخت و فروش پروژه ی ساختمانی، نگه داری کرده و در مراحل تصفیه ی صندوق، سهم خود را از فروش داراییهای صندوق پس از کسر بدهیها و سایر هزینهها دریافت کنند.
۴-۳- دارندگان واحدهای سرمایه گذاری، میتوانند در مجمع صندوق شرکت نموده و در تصمیمگیریهایی که در صلاحیت مجمع صندوق است، رأی دهند. متولی به عنوان نماینده از جانب دارندگان واحدهای سرمایه گذاری که در مجمع حاضر نشده اند، در مجمع صندوق شرکت کرده و رأی میدهد. همچنین متولی بر فعالیتهای دیگر ارکان نظارت کرده و میتواند در چارچوب مفاد اساسنامه، پیشنهاد تغییر دیگر ارکان صندوق را به مجمع صندوق ارائه دهد.
۴-۴- واحدهای سرمایهگذاری صندوق به قیمت مبنا عرضه و فروخته میشوند. قیمت مبنا برای هر واحد سرمایه گذاری برابر … ریال است.
۴-۵- برای تأمین منابع مالی جهت اجرای پروژه، سرمایه ی صندوق از طریق صدور واحدهای سرمایهگذاری جدید، در مواعد زمانی پیشبینی شده در طرح توجیهی پروژه افزایش مییابد. به استثنای اولین عرضه عمومی، در خرید واحدهای سرمایهگذاری جدید، دارندگان واحدهای سرمایهگذاری به نسبت واحدهای خود از حق تقدم برخوردارند و میتوانند این حق را در چارچوب اساسنامه به فروش برسانند. در هر مرحله از افزایش سرمایه، هیأت مدیره تاریخ معینی را اعلام میکند و فقط به اشخاصی که در تاریخ معین شده، دارای واحدهای سرمایهگذاری باشند، حقتقدم اعطاء خواهد شد و به اشخاصی که پس از این تاریخ، واحدهای سرمایهگذاری صندوق را بخرند، حقتقدم آن مرحله از افزایش سرمایه اعطاء نخواهد شد. مهلت استفاده از حقتقدمهای مذکور، محدود است و در صورت عدم استفاده در مهلت مقرر، از درجه اعتبار ساقط خواهند شد.
۴-۶- خالص ارزش هر واحدهای سرمایهگذاری هر سه ماه یک بار به «بهای تمام شده» و هر شش ماه یک بار به «ارزش روز» محاسبه و اعلام می شود. «بهای تمام شده» براساس هزینههای صورتگرفته برای اجرای پروژه محاسبه میشود. در محاسبه «ارزش روز»، قیمت روز دارایی های صندوق با توجه به نظریه ی کارشناس رسمی دادگستری در نظر گرفته می شود. نحوه ی انتخاب کارشناس یا کارشناسان رسمی دادگستری در اساسنامه ی صندوق و نحوه ی محاسبه خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری در دستورالعمل محاسبه خالص ارزش واحدهای سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمان که به تصویب سازمان بورس و اوراق بهادار رسیده، تشریح شده است.
۴-۷- ابطال واحدهای سرمایهگذاری در پایان عمر صندوق و براساس مفاد اساسنامه صورت میگیرد. با ابطال واحدهای سرمایهگذاری سهم هر یک از سرمایهگذاران از داراییهای صندوق پس از کسر بدهیهای آن و بر اساس مفاد اساسنامه به آنها پرداخت میشود.
۵– محل اقامت صندوق:
محل اقامت صندوق توسط مدیر صندوق در شهر ………. به نشانی ……………………………. تعیین شده است.
۶– ارکان صندوق:
۶-۱- ارکان صندوق شامل مجمع صندوق، مدیر صندوق، مدیر ساخت، مدیر ناظر، متولی، متعهد پذیرهنویس، بازارگردان، حسابرس و هیأت مدیره ی صندوق است که هر کدام به شرح زیر معرفی میشود:
۶-۲- مجمع صندوق: مجمع صندوق از اجتماع دارندگان واحدهای سرمایهگذاری صندوق و متولی به عنوان نماینده ی سرمایهگذارانی که در مجمع حضور ندارند، طی تشریفات مذکور در اساسنامه تشکیل میشود. اختیارات مجمع صندوق در اساسنامه ذکر شده است؛ که مهمترین آنها عبارتند از: تصمیمگیری راجع به تغییر سایر ارکان صندوق، تصویب تغییرات در اساسنامه و امیدنامه، تصویب صورتهای مالی و تصمیمگیری راجع به انحلال صندوق. به منظور رعایت حقوق سرمایهگذاران، برخی از تصمیمات مجمع باید به تأیید سازمان بورس و اوراق بهادار برسد، که جزئیات آن در اساسنامه آمده است.
۶-۳-مدیر صندوق: مدیر صندوق، شرکت ………………….. است که در تاریخ ……………………. با شماره ی ثبت ………………. نزد مرجع ثبت شرکتهای شهرستان …………….. به ثبت رسیده است. نشانی مدیر صندوق عبارت است از………………………………………………………………………………….. . به همراه این امیدنامه، مدیر صندوق مشخصات و سوابق کاری خود را نیز انتشار داده است. وظایف و مسئولیتهای مدیر صندوق در اساسنامه درج شده است که مهمترین آنها عبارتند از: انجام برخی از مراحل صدور واحدهای سرمایهگذاری، ثبت و نگهداری حساب هر سرمایهگذار، ثبت وقایع مالی صندوق، تهیه ی صورتهای مالی و گزارشهای عملکرد صندوق، صدور دستور پرداخت هزینهها با تأیید متولی، بررسی پیشرفت مالی پروژه، محاسبه بهای تمام شده و ارزش روز هر واحد سرمایهگذاری و ارائه ی آن به هیأت مدیره جهت تصویب، پیشنهاد افزایش سرمایه به هیأت مدیره و توجیه آن، انجام عملیات مزایده مطابق مصوبات مجمع و هیأت مدیره ی صندوق، تصفیه ی صندوق در شرایط معمول، تعیین صاحبان امضای مجاز صندوق به تأیید متولی، طراحی و راه اندازی تارنمای صندوق و انتشار اطلاعات لازم در آن، دعوت از مجمع صندوق در مواقع مقتضی و نمایندگی صندوق در برابر دیگران است.
۶-۴- مدیر ساخت: مدیر ساخت صندوق که براساس قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، دارای پروانه ی اشتغال به کار اجرای ساختمان در سطح پایه یک است، شرکت ………………….. است که در تاریخ ……………… با شماره ی ثبت……………….نزد مرجع ثبت شرکتهای شهرستان …………. به ثبت رسیده است. نشانی مدیر ساخت عبارت است از ………………………………………………………….. . به همراه این امیدنامه، مدیر ساخت مشخصات و سوابق کاری خود را نیز انتشار داده است. وظایف واختیارات مدیر ساخت در اساسنامه درج شده است که مهمترین آنها عبارتند از: اجرای پروژه ساختمانی صندوق رأساً یا از طریق عقد قرارداد با پیمانکاران ذیصلاح براساس مراحل، زمانبندی، مصالح و نقشه های پیش بینی شده در طرح توجیهی پروژه، ارایه صورت وضعیتهای پیشرفت فیزیکی و مالی پروژه در مواعد مقرر در اساسنامه، و همکاری با مدیر ناظر و رفع اشکالات مورد نظر وی، و همکاری در بازدید از پروژه ی ساختمانی.
۶-۵- مدیر ناظر: مدیر ناظر صندوق که براساس قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، دارای پروانه اشتغال به کار نظارت پایه یک است، شرکت ……………………………….. است که در تاریخ ……………………. با شماره ی ثبت ………………. نزد مرجع ثبت شرکتهای شهرستان …………….. به ثبت رسیده است. نشانی مدیر ناظر عبارت است از …………………………………………………………… به همراه این امیدنامه، مدیر ناظر مشخصات و سوابق کاری خود را نیز انتشار داده است. وظایف واختیارات مدیر ناظر در اساسنامه درج شده است که مهمترین آنها عبارتند از: تأیید طرح توجیهی پروژه، نظارت بر اجرای پروژه جهت تطبیق با طرح توجیهی و مقررات ملی ساختمان، ارایه تذکرات لازم برای اصلاح انحرافات احتمالی در اجرای پروژه، ارائه ی گزارشهای لازم در صورتی که مدیر ساخت در اجرای پروژه به تذکرات وی عمل ننماید، بررسی و تأیید پیشرفت فیزیکی پروژه، تهیه گزارشهای دورهای پیشرفت پروژه و انجام کلیه ی وظایفی که مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و مقررات مربوطه، به عهده ی ناظر است.
۶-۶- متولی: متولی صندوق، شرکت/ بانک ……… است که در تاریخ ………………… به شماره ثبت …………. نزد مرجع ثبت شرکتهای شهرستان ………… به ثبت رسیده است. نشانی متولی عبارتست از …………………………………………………………………………….. وظایف و مسئولیتهای متولی در اساسنامه قید شده است؛ که مهمترین آنها عبارتند از: شرکت در جلسات مجمع صندوق واعمال رأی از جانب سرمایهگذارانی که در مجمع حضور ندارند با رعایت مصالح آنها، نظارت بر سایر ارکان به منظور اطمینان از اجرای صحیح مسئولیتها و پیگیری تخلفات احتمالی آنها، بررسی و تأیید دستور پرداخت از محل داراییهای صندوق، پیشنهاد عزل و نصب دیگر ارکان به مجمع صندوق در صورتیکه منافع سرمایهگذاران ایجاب کند. به همراه این امیدنامه، متولی مشخصات و سوابق کاری خود را برای اطلاع سرمایهگذاران اعلام نموده است.
۶-۷- متعهدپذیرهنویس: متعهدپذیرهنویس صندوق، شرکت/ بانک……….. است که در تاریخ ………………. با شماره ثبت ……………… نزد مرجع ثبت شرکتهای شهرستان …………… به ثبت رسیده است. نشانی متعهدپذیرهنویس عبارتست از ……………………………………………………………
……………………………………………………………………….. به همراه این امیدنامه، متعهدپذیرهنویس مشخصات و سوابق کاری خود را برای اطلاع سرمایهگذاران اعلام نموده است. در صورتیکه در اولین عرضه عمومی یا در هر مرحله از افزایش سرمایه، تعدادی از واحدهای سرمایهگذاری خریداری نشوند، متعهدپذیرهنویس موظف است مطابق مقررات اساسنامه، این واحدهای سرمایهگذاری باقیمانده را به قیمت مبنای آنها، خریداری کند. بدین ترتیب در صورتیکه متعهد پذیرهنویسی به تعهد خود در این زمینه عمل نماید، وجوه لازم برای اجرای هر مرحله از پروژه جمعآوری شده و اجرای پروژه به دلیل کمبود نقدینگی، با تأخیر مواجه نخواهد شد.
۶-۸- بازارگردان: بازارگردان صندوق، شرکت………. است که در تاریخ ………………. با شماره ثبت ……………… نزد مرجع ثبت شرکتهای شهرستان …………… به ثبت رسیده است. نشانی بازارگردان عبارتست از ………………………………………………………………………………………………………………. به همراه این امیدنامه، بازارگردان مشخصات و سوابق کاری خود را برای اطلاع سرمایهگذاران اعلام نموده است. وظیفه ی اصلی بازارگردان که در اساسنامه قید شده، بازارگردانی واحدهای سرمایهگذاری صندوق براساس دستورالعمل مصوب سازمان یا در صورت پذیرش واحدهای سرمایه گذاری در بورس یا بازار خارج از بورس، براساس مقررات بورس یا بازار خارج از بورس مربوطه است. بازارگردان با دامنه مجاز نوسان …..، دامنه ی مظنه ی قیمت …… و حداقل حجم معاملات روزانه ی …… به بازارگردانی واحدهای سرمایهگذاری صندوق خواهد پرداخت. مظنههای قیمت بازارگردان در هر روز اعلام میشود و هرگاه سرمایهگذاران تمایل به فروش واحدهای سرمایهگذاری خود داشته باشند، میتوانند واحدهای سرمایهگذاری خود را با شرایط ذکر شده در اساسنامه، به مظنه ی خرید بازارگردان، به بازارگردان بفروشند. البته سرمایهگذاران مجبور به فروش به بازارگردان نیستند و در صورتیکه خریدار بهتری برای واحدهای سرمایهگذاری آنها وجود داشته باشد، میتوانند واحدهای سرمایهگذاری خود را به وی بفروشند.
۶-۹- حسابرس: حسابرس صندوق، مؤسسه ی حسابرسی …………… است که در تاریخ ………… با شماره ثبت ……………… نزد مرجع ثبت شرکتهای شهرستان………….. به ثبت رسیده است. نشانی حسابرس عبارتست از ……………………………………………………………………………………………………. به همراه این امیدنامه، حسابرس مشخصات و سوابق کاری خود را برای اطلاع سرمایهگذاران اعلام نموده است. وظایف و مسئولیتهای حسابرس در اساسنامه قید شده است؛ که مهمترین آنها عبارتند از: اطمینان از درستی ثبت و نگهداری حسابهای صندوق، بررسی و اظهارنظر راجع به گزارشهای عملکرد و صورتهای مالی صندوق در مقاطع زمانی شش ماهه و سالانه، بررسی و اظهارنظر راجع به گزارش مدیر صندوق درخصوص افزایش سرمایه، و اظهارنظر راجع به صحت محاسبه ی خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری.
۶-۱۰- هیأت مدیره: مدیر صندوق، مدیر ساخت، مدیر ناظر، متعهد پذیرهنویس، و متولی صندوق عضو هیأت مدیره ی صندوق هستند که هر کدام یک شخص حقیقی را به منظور تشکیل هیأت مدیره معرفی مینمایند. وظایف و اختیارات هیأت مدیره در اساسنامه قید شده است که مهمترین آنها عبارتند از: تصویب مبلغ لازم برای افزایش سرمایه در هر مرحله، تأیید صلاحیت مدیر ساخت یا پیمانکاران برای اجرای هر مرحله از پروژه، اتخاذ تصمیمات لازم در فرآیند مزایده ی فروش و پیش فروش واحدهای ساختمانی صندوق، تعیین مسئول پرداخت جریمههای تأخیر در اجرای پروژه، و تصمیمگیری راجع به تغییر هزینهها یا زمانبندی اجرای پروژه در شرایط استثنایی.
۷– هزینههای سرمایهگذاری در صندوق:
۷-۱- فهرست هزینههای قابل پرداخت از محل داراییهای صندوق، در اساسنامه قید شده است. برخی از این هزینهها، نظیر هزینههای طرح دعاوی به نفع صندوق یا علیه ارکان صندوق، به طور کلی غیرقابل پیشبینی بوده و به موضوع دعاوی و مراحل و سرعت پیشرفت آنها بستگی دارد. برخی از هزینهها نظیر کارمزد معاملات اوراق بهادار، هزینه ی سود تسهیلات بانکی، هزینه ی نگهداری اوراق بهادار بینام صندوق یا هزینه ی نقل و انتقال وجوه صندوق، از طریق مذاکره ی مدیر صندوق با ارائهدهندگان این خدمات یا تسهیلات و در چارچوب مقررات مربوطه تعیین میشود. برخی دیگر از هزینهها نظیر هزینههای تأسیس، هزینه ی ساخت پروژه، هزینه تبلیغات پیشفروش یا فروش واحدهای ساختمانی و کارمزد ارکان که از محل داراییهای صندوق پرداخت میشوند از پیش تعیین شدهاند. آن بخش از هزینههایی که مبلغ از پیش تعیین شدهای دارند در بند ۷-۳ این امیدنامه قید شدهاند.
۷-۲- علاوه بر هزینههایی که براساس بند(۷-۱) از محل داراییهای صندوق پرداخت میشوند سرمایهگذار باید در هنگام سرمایهگذاری در صندوق، هزینههای مندرج در جدول(۷-۴) را از محل داراییهای خود پرداخت کند.
۷-۳- آن قسمت از هزینههای قابل پرداخت از محل داراییهای صندوق که از قبل قابل پیشبینی است، به شرح جدول زیر است:
| ردیف |
-عنوان هزینه |
شرح نحوه ی محاسبه هزینه |
| ۱ |
هزینه های تأسیس |
حداکثر تا مبلغ ….. میلیون ریال با ارائه ی مدارک مثبته با تصویب مجمع صندوق |
| ۲ |
هزینه ساخت پروژه |
کلاً به مبلغ …… میلیون ریال که تفکیک هزینه ساخت هر مرحله در طرح توجیهی آمده است. |
| ۳ |
هزینه تبلیغ پیش فروش و فروش واحدهای ساختمانی صندوق |
سالانه …. درصد از هزینه های ساخت پیش بینی شده (ردیف ۲) ضرب در درصد کل پروژه که پیش فروش نشده است، حداکثر تا سقف … میلیون ریال |
| ۴ |
کارمزد مدیر صندوق |
مجموع مواد زیر:
– برای هر دوره معادل، … درصد از هزینه های ساخت طی دوره
– برای هر دوره، معادل … درصد از متوسط مانده ی تسهیلات بانکی دریافت شده برای اجرای پروژه در ابتدا و انتهای دوره
– برای هر دوره، معادل … درصد از سود تحقق یافته ی دارایی های صندوق که پروژه ی صندوق سرمایه گذاری نشده است در آن دوره
-… ریال برای دعوت و تشکیل هر مجمع عمومی صندوق
-… درصد از مبالغ حاصل از فروش یا پیش فروش واحدهای ساختمانی پروژه در اجرای هر مزایده. |
| ۵ |
کارمزد مدیر ناظر |
مجموع موارد زیر:
-… ریال برای تأیید طرح توجیهی پروژه
-… درصد از مبالغ ریالی صورت وضعیت های پیشرفت فیزیکی بررسی شده
-… ریال به ازای تهیه ی هر گزارش پیشرفت پروژه |
| ۶ |
کارمزد متولی |
مجموع موارد زیر:
-برای هر دوره، معادل … درصد از هزینه های ساخت طی دوره
-سالانه مبلغ ثابت … میلیون ریال. |
| ۷ |
کارمزد متعهد پذیره نویس |
… درصد از قیمت مبنای واحدهای سرمایه گذاری عرضه شده در دوره ی پذیره نویسی اولیه
…. درصد از قیمت مبنای واحد های سرمایه گذاری عرضه شده در هر مرحله از افزایش سرمایه. |
| ۸ |
حق الزحمه حسابرس |
مجموع موارد زیر:
-سالانه مبلغ ثابت … میلیون ریال برای اظهار نظر راجع به گزارش های دوره ای
-برای هر دوره، معادل … درصد از هزینه های ساخت طی دوره
-مبلغ … ریال برای اظهار نظر راجع به هر بار محاسبه ی خالص ارزش واحدهای سرمایه گذاری. |
| ۹ |
کارمزد تصفیه صندوق |
مجموع مبالغ زیر:
-مبلغ … ریال بابت هر واحد ساختمانی پروژه ی صندوق
– برای هر دوره، معادل … درصد از ارزش روز واحدهای سرمایه گذاری در پایان دوره حداکثر تا سقف … ریال. |
| ۱۰ |
حق حضور اعضای هیأت مدیره |
به تصویب مجمع صندوق حداکثر تا سقف … ریال برای هر جلسه حضور هر عضو هیأت مدیره. |
| ۱۱ |
حق الزحمه ارزیابی دارایی های صندوق توسط کارشناسان |
بر اساس تصویب هیأت مدیره تا سقف کارمزد تعیین شده در مقرات مربوطه |
برخی نکات مهم در رابطه با هزینههای فوق (که بعضاً در اساسنامه نیز قید شدهاند)، عبارتند از:
الف) هزینههای تأسیس بلافاصله پس از تصویب مجمع صندوق، قابل پرداخت خواهد بود.
ب) عبارت هزینه در جدول فوق و همچنین در اساسنامه و امیدنامه ی صندوق بر مفهوم هزینه به لحاظ حسابداری دقیقاً منطبق نیست. بسیاری از مواردی که در جدول فوق، به عنوان هزینه یاد شدهاند، براساس اصول حسابداری ابتدا به عنوان دارایی صندوق شناسایی شده و پس از فروش واحدهای ساختمانی پروژه، متناسباً به حساب هزینه(قیمت تمام شده ی واحدهای ساختمانی فروش رفته)، منظور میشوند. هزینههای ساخت از قبیل قیمت زمین، تأسیسات، تجهیزات، مصالح و دستمزدهای اجرای پروژه، عموماً از این نوع محسوب میشوند.
ج) هزینههای ساخت پروژه(بند ۲ جدول فوق) شامل قیمت زمین، هزینههای طراحی نقشهها، آمادهسازی، گودبرداری، محوطهسازی، مصالح مصرفی، تجهیزات و تأسیسات مکانیکی و برقی، هزینه ی اجاره ی ماشینآلات، دستمزدهای اجرای پروژه اعم از کارمزد یا دستمزد مدیر ساخت و پیمانکاران فرعی و به طور کلی شامل کلیه ی هزینههای اجرای پروژه میباشد. مسئول اجرای هر مرحله و مبلغی از کل هزینه ی ساخت که برای اجرای آن مرحله باید به وی پرداخت شود و همچنین زمانبندی اجرای هر مرحله و جریمههای تأخیر، در طرح توجیهی پیوست این امیدنامه درج شده است. مدیر ساخت، براساس یک قرارداد با صندوق، انجام اغلب مراحل اجرای پروژه را با مشخصات، کیفیت، زمانبندی و با دریافت مبالغ مندرج در طرح توجیهی به عهده گرفته است. تعدیل قرارداد مدیر ساخت ممکن نیست مگر اینکه قیمتهای مصالح، تأسیسات، تجهیزات و دستمزدهای اجرای پروژه، به تأیید هیأت مدیره صندوق بیش از ۲۰درصد تغییر نموده باشد. در این صورت باید امیدنامه صندوق اصلاح شده و پس از تصویب توسط مجمع صندوق و تأیید و ثبت نزد سازمان بورس و اوراق بهادار، در تارنمای صندوق منتشر شود.
د) مدیر صندوق موظف است، در هر دوره ی سه ماهه، هزینههای تحقق یافته ی همان دوره را در حسابهای صندوق منظور نماید. در هر دوره خصوصاً باید برای هزینه ی تبلیغات، کارمزد متعهد پذیرهنویس، و کارمزد تصفیه در حسابهای صندوق ذخیره ی کافی منظور شود. هرگاه ذخیره ی منظور شده بابت هزینه ی تبلیغات و کارمزد تصفیه به سقفهای مذکور در جدول فوق برسد، منظور کردن این ذخیرهها متوقف خواهد شد. منظور کردن این ذخایر در شرایط زیر نیز متوقف میشود:
۱- ذخیره ی هزینه ی تبلیغات، پس از پیشفروش یا فروش تمام واحدهای ساختمانی پروژه
۲- ذخیره ی کارمزد متعهد پذیرهنویس، پس از آخرین افزایش سرمایه
۳- ذخیره ی کارمزد تصفیه، پس از اتمام مراحل ساخت پروژه.
هـ) هزینههای صدور اسناد مالکیت واحدهای ساختمانی و انتقال آنها به خریداران و کلیه ی هزینههای تصفیه ی صندوق، از محل ذخیره ی کارمزد تصفیه پرداخت میشود و چنانچه این ذخیره کافی نباشد، توسط مدیر صندوق تأمین خواهد شد.
و) زمانبندی پرداخت هزینهها و کارمزدهای مذکور در جدول فوق، در اساسنامه درج شده است. از هر پرداخت بابت هزینهها و کارمزدها، به استثناء پرداخت بابت حقالزحمه ی حسابرس، کارمزد متعهد پذیرهنویس و کارمزد تصفیه، ده درصد کسر میشود. مبالغ کسر شده در هر سال مالی، در پایان سال مالی بعد و در صورتیکه ذینفع به تعهدات خود در قبال صندوق عمل نموده باشد، پرداخت خواهد شد. متولی، مدیر ناظر و مدیر ساخت میتوانند با ارائه ی ضمانتنامه ی بانکی بدون قید و شرط به نفع صندوق، مبالغ کسر شده را در پایان هر سال مالی دریافت دارند.
ز) در صورتیکه مدیر ناظر، صورت وضعیتهای تهیه شده توسط مدیر ساخت را بررسی نموده ولی تأیید نکند، کارمزد وی برای بررسی مجدد صورت وضعیت اصلاح شده برای همان مراحلی که قبلاً بررسی شده بودند، به عهده ی مدیر ساخت بوده و در حسابهای صندوق به حساب بدهی مدیر ساخت منظور میگردد.
ح) در صورتی که تمام یا بخشی از هزینه ها، کارمزدها و حق الزحمه های تعلق گرفته به ارکان صندوق به موقع پرداخت نشود، جریمه تأخیر ماهانه ۵/۱ درصد نسبت به مبلغ پرداخت نشده و مدت آن به ذینفع تعلق خواهد گرفت. در صورتی که عدم پرداخت به دلیل تقصیر یک یه چند رکن از ارکان صندوق به غیر از مجمع یا هیأت مدیره صندوق باشد، جریمه تأخیر به عهده ی رکن یا ارکان مقصر است؛ در غیراین صورت، جریمه تأخیر به عهده ی صندوق خواهد بود.
۷-۴- هزینههایی که سرمایهگذار باید هنگام سرمایهگذاری در صندوق از محل داراییهای خود پرداخت کند، به شرح جدول زیر است:
| ردیف |
-عنوان هزینه |
مبلغ |
دریافت کننده |
| ۱ |
کارمزد صدور |
مبلغ … ریال برای صدور هر گواهی سرمایه گذاری* |
متعهد پذیره نویس |
| ۲ |
کارمزد فروش |
… درصد از مبلغ فروش واحدهای سرمایه گذاری به بازارگردان |
متعهد پذیره نویس |
| ۳ |
کارمزد خرید |
… درصد از مبلغ خرید در قبال خرید واحدهای سرمایه گذاری از بازارگردان |
متعهد پذیره نویس |
٭ در صورتیکه صدور واحدهای سرمایهگذاری، برای باقیمانده ی واحدهای سرمایهگذاری فروخته نشده به بازارگردان باشد، فقط کارمزد فروش دریافت شده و بابت صدور گواهی سرمایهگذاری جدید، کارمزد صدور دریافت نمیشود.
۸– اطلاع رسانی صندوق:
روزنامه ی منتخب صندوق برای انتشار اطلاعیههای آن، روزنامه……………………………….. و نشانی تارنمای صندوق نیز www. …………………………………… است. اطلاعاتی که باید بر اساس مفاد اساسنامه و امیدنامه ی صندوق در اختیار سرمایهگذاران قرار گیرد، از طریق روزنامه ی منتخب یا تارنمای صندوق منتشر خواهد شد.